Neue Schliessanlage der Liegenschaft, wer zahlt

In der Schweiz

Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11, bestimmt in Art. 14, was als Mehrleistung im Sinn von Art. 269a lit. b OR gilt. Zitiert ist die Fedlex-Fassung mit dem Stand 1. Oktober 2025. Abs. 1 lautet im ersten Satz: «Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen.» Der zweite Satz legt fest, dass die Kosten umfassender Überholungen in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen gelten. Die Grenze zum Unterhalt zieht Abs. 3: «Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt.» Das Mass der Erhöhung bestimmt Abs. 4: «Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.» Das Urteil 4A_470/2009 führt diese Regel nach der Fassung vom 26. Juni 1996 als Abs. 2.

Der Weg über die Nebenkosten

Art. 257a Abs. 1 OR bestimmt: «Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.» Abs. 2 knüpft die Zahlungspflicht an eine Abrede: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.» Für Wohn- und Geschäftsräume umschreibt Art. 257b Abs. 1 OR die Nebenkosten als «die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten».

Die Beispiele des Gesetzes sind Betriebskosten. Eine neue Schliessanlage ist eine Investition in die Sache selbst, und Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet die Vermieterschaft, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Die Folgerung, dass sich die Anschaffung einer Anlage nicht als Nebenkosten abrechnen lässt, ist hier am Wortlaut dieser drei Artikel gezogen. Zitiert ist das Obligationenrecht mit dem Stand 1. Januar 2026.

Die Erneuerung als Recht der Vermieterschaft

Ob die Vermieterschaft die Anlage während der Mietdauer ersetzen darf, regelt Art. 260 OR. Abs. 1 lautet: «Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.» Nach Abs. 2 hat sie bei der Ausführung «auf die Interessen des Mieters Rücksicht» zu nehmen, und Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses nach Art. 259d OR und auf Schadenersatz nach Art. 259e OR bleiben vorbehalten.

Wie solche Entschädigungen in einer späteren Erhöhung zu behandeln sind, hat das Kantonsgericht Freiburg im Urteil 102 2021 181 vom 16. August 2022 in Erwägung 3.2.5.3 entschieden: «Derartige Entschädigungen dürfen daher nicht als Mehrleistungen auf den Mietzins überwälzt werden.» Die Mieterentschädigungen aus der Bauzeit zog das Gericht deshalb vom Gesamtbetrag der Baukosten ab.

Ersatz oder Verbesserung

Die Trennlinie hat das Bundesgericht im Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 in eigenen Erwägungen gezogen. Zum Massstab hält es in Erwägung 2.1 fest: «Ob eine Mehrleistung vorliegt, beurteilt sich nach einem objektiven Massstab.» Bezugspunkt ist nach derselben Erwägung das bei Abschluss des Mietvertrages Vereinbarte.

In Erwägung 2.2 folgt die Grenze zum Unterhalt: «Keine Mehrleistung bildet der blosse Ersatz bestehender Elemente und Einrichtungen.» Eine Mehrleistung kommt erst in Betracht, «wenn das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von deutlich höherer Qualität ersetzt wird», und auch dann bleibt zu klären, «in welchem Umfang» die Investition eine Mehrleistung darstellt.

Das Kantonsgericht Freiburg hat diese Linie in Erwägung 3.2.1 seines Urteils, gestützt auf die Lehre, auf den technischen Stand bezogen: «Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass die allein auf den technischen Fortschritt zurückzuführende Verbesserung noch keine Wertvermehrung darstellt. Eine solche liegt nur dann vor, wenn die Investition den Anlagewert des Mietobjektes erhöht».

Die Schliessanlage in zwei Sanierungsurteilen

Als eigene Position einer Mietzinserhöhung erscheint die Schliessanlage im Freiburger Urteil. Die Vermieterin hatte zwei Liegenschaften aus den 1970er Jahren umfassend saniert, und die Mieterschaft zählte in ihrer Berufung zwölf Positionen auf, darunter «Schliessanlage neu mit einem Schlüssel für alle Zylinder als Sicherheitserhöhung» (Erwägung 3.2.2.1). Der gerichtlich bestellte Gutachter führte die Position «275 Schliessanlage» nach der Wiedergabe des Gerichts unter den Arbeiten, die sich nicht als ausschliesslich wertvermehrend oder werterhaltend einordnen lassen, «weil sie sowohl wertvermehrende als auch werterhaltende Arbeiten enthalten» (Erwägung 3.2.2.4).

Weil sich die Arbeiten nicht lückenlos trennen liessen, blieb es bei der Pauschale. Das Bundesgericht nennt sie in 4A_470/2009 Erwägung 2.3 eine «widerlegbare Vermutung», und der Mieterschaft misslang der Gegenbeweis. Den wertvermehrenden Anteil setzte das Gericht an den unteren Rand, weil lange aufgeschobener Unterhalt nach Erwägung 3.2.3 dazu führt, dass «eher der Minimalansatz von 50% in Anschlag gebracht wird». Für die Amortisation führte es in Erwägung 3.2.6.2 die Schliessanlage nach der paritätischen Lebensdauertabelle mit 20 Jahren auf. Die Beschwerde der Mieterschaft gegen dieses Urteil wies das Bundesgericht mit Urteil 4A_409/2022 vom 19. September 2023 ab, soweit es darauf eintrat.

Ein zweites Urteil stammt aus dem Kanton Waadt. Nach der Gesamtsanierung von Gebäuden aus dem Jahr 1963 zählte das Tribunal des baux neue Wohnungseingangstüren mit Sicherheitszylindern zu den wertvermehrenden Arbeiten. Die Chambre des recours des Kantonsgerichts gibt diese Würdigung im Urteil XA07.036617 vom 29. März 2010 in Erwägung 4c wieder: «ils ont considéré que la modernisation des cuisines et des salles de bain, l'installation d'interphones, de radiateurs, de portes avec cylindres de sécurité, de nouveaux ascenseurs, ou encore la pose de compteurs individuels avaient apporté une plus-value aux immeubles». Die Vermieterin war einverstanden, die Chambre des recours hielt in Erwägung 4d fest: «une telle qualification ne va toutefois pas de soi». Das Gericht bestätigte den strittigen Satz von 50 Prozent.

Beide Urteile betreffen Gesamtsanierungen, in denen die Anlage eine Position unter vielen war. Ob der Ersatz einer Schliessanlage für sich allein, ausserhalb einer umfassenden Überholung, als Ersatz durch ein Bauteil von deutlich höherer Qualität im Sinn von 4A_470/2009 Erwägung 2.2 gilt, ist mit ihnen nicht entschieden.

Die Verteilung auf die Wohnungen

Das Kantonsgericht Freiburg hält in Erwägung 3.2.8 fest: «Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen.» Die Wahl der Methode liegt nach derselben Erwägung grundsätzlich bei der Vermieterschaft, und das Gericht greift erst ein, wenn das System unhaltbar ist. Es stützt sich dafür auf BGE 139 III 209 und das Urteil 4A_17/2017, die hier nicht im Volltext geprüft sind.

Im Freiburger Fall war der Schlüssel der Vermieterin nur teilweise nachvollziehbar, und das Gericht stellte mit der Vorinstanz auf die Anzahl Zimmer ab. Im Waadtländer Fall hatten beide Parteien eine Verteilung nach der Wohnfläche anerkannt.

Anders gebaut ist die anteilige Rechnung nach einem Schlüsselverlust im Eintrag zum verlorenen Schlüssel in der Mietwohnung: Dort wird ein Schaden auf die Mietpartei umgelegt, die ihn zu vertreten hat.

Anzeige, Formular und Frist

Nach Art. 14 Abs. 5 VMWG dürfen solche Erhöhungen «erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen». Art. 269d Abs. 1 OR verlangt die begründete Mitteilung «mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular». Nach Abs. 2 ist die Erhöhung nichtig, wenn das Formular oder die Begründung fehlt oder wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird.

Auf dem Formular sind nach Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG mehrere Erhöhungsgründe «je in Einzelbeträgen auszuweisen», und bei Mehrleistungen ist anzugeben, ob die Vermieterschaft Förderbeiträge erhält. Anfechten kann die Mietpartei die Erhöhung nach Art. 270b Abs. 1 OR innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde.

Was zum Einbruch als Anlass veröffentlicht ist

Am 17. September 2026 indexierte entscheidsuche.ch 838 586 Entscheide; abgefragt wurde jeweils die exakte Wortfolge. Die Verbindungen von «Einbruch» mit «wertvermehrend», von «Einbruch» mit «Art. 14 VMWG» und von «Schliessanlage» mit «Einbruch» und «Mietzins» ergaben je null Treffer, auf Französisch ebenso «cambriolage» mit «art. 14 OBLF» und mit «travaux à plus-value». Zur Kontrolle steht «Einbruch» allein in 2150 Entscheiden, «Art. 14 VMWG» in 28 und «art. 14 OBLF» in 16.

Die gebeugten Formen ergeben Treffer, die sich beim Öffnen auflösen. «Einbruch» mit «wertvermehrende» meldet 7 Entscheide, mit «wertvermehrenden» 2. In allen neun steht das Wort im übertragenen Sinn, etwa als Einbruch in ein Steuersystem oder in die Vertragstreue.

«Schliessanlage» mit «Nebenkosten» ergibt 9 Treffer, auch sie alle geöffnet. Keiner entscheidet, ob eine Schliessanlage als Nebenkosten abgerechnet werden darf. Die Anlage erscheint dort etwa als Schadenersatzposten nach einer Rückgabe oder als Ausbaupflicht der Mieterin eines Geschäftsraums.

Erfasst sind veröffentlichte Entscheide. Verfahren, die vor der Schlichtungsbehörde enden, erscheinen darin nicht. Einen Entscheid, der den Sicherheitsgewinn einer nach einem Einbruch erneuerten Anlage als Verbesserung von deutlich höherer Qualität einordnet, ergaben diese Abfragen nicht.

Neben der Anlage: die eigene Tür und die Police

Nach einem Einbruch stehen oft zwei Rechnungen nebeneinander. Den Schaden an der aufgebrochenen Tür und die Frage, welche Police ihn trägt, behandelt der Eintrag zum Schlossschaden nach einem Einbruch; die Erneuerung der Anlage für die ganze Liegenschaft ist eine davon getrennte Investition der Vermieterschaft. Die Jahreszahl der Lebensdauertabelle bemisst bei der Rückgabe den Restwert, wie der Eintrag zur Lebensdauer einer elektronischen Schliessanlage zeigt, bei der Mehrleistung die Dauer der Amortisation.

Ob eine konkrete Erhöhung missbräuchlich ist, welcher Anteil wertvermehrend ist und ob der gewählte Verteilschlüssel hält, klärt im Streitfall die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen; Auskunft gibt auch eine mietrechtliche Rechtsberatung. Die hier wiedergegebenen Bestimmungen und Erwägungen ersetzen die Prüfung des einzelnen Vertrages und der einzelnen Anzeige nicht.