Lebensdauer einer elektronischen Schliessanlage im Mietverhältnis

In der Schweiz

Die Online-Anwendung zur paritätischen Lebensdauertabelle ist auf der Website des Mieterinnen- und Mieterverbands eingebunden und bezieht ihre Werte von einem JSON-Dienst, der ein einziges Suchfeld mit dem Parameter «keyword» entgegennimmt. Die Abfrage, die am 29. August 2026 über dieses Feld nacheinander mit den Werten «Zutritt», «Alarm», «Video», «Badge», «Chip» und «Software» lief, lieferte jedes Mal eine leere Antwort, im Rohdatensatz als leeres Ergebnisfeld ausgewiesen. Zum Wert «Schliess» antwortet derselbe Dienst dagegen mit vier Positionen: «Schliessanlagen» mit zwanzig Jahren und dem Kommentar «Schliesszylinder, Schlüssel», «Schlösser, Schlosskasten, Einzelschlüssel» mit dreissig Jahren, «automatische Türöffner-Anlage» mit zwanzig Jahren und dem Kommentar «mechanische Teile» sowie «Schliessanlage, automatisch» mit zwanzig Jahren. Wie die Werte zustande kommen, hält der Verband auf derselben Seite fest: «Die Richtwerte basieren auf einer mittleren Material- und Arbeitsqualität bei normaler Beanspruchung durch Mieter*innen.» Von einer Technikgeneration, einer Steuerung oder einer Stromversorgung ist dort nicht die Rede. Dieser Befund deckt nur den Objektbestand der Online-Anwendung ab, die der Verband selbst als Auszug aus der paritätischen Lebensdauertabelle bezeichnet; die gedruckte Vollversion mit 83 Seiten wurde für diesen Eintrag nicht eingesehen, und über deren Inhalt sagt eine leere Antwort des Suchdienstes nichts.

Der Erlass kennt keine Jahreszahl

Der Ausgangspunkt steht im Obligationenrecht. Art. 267 Abs. 1 OR lautet: «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» Wie viele Jahre ein Bauteil dabei halten soll, sagt die Norm nicht, und der übrige Erlass sagt es ebenso wenig: Im Volltext des Obligationenrechts, SR 220, Stand 1. Januar 2026, kommt das Wort «Lebensdauer» kein einziges Mal vor. Das Wort «Abnützung» erscheint dort genau einmal, in Art. 327b Abs. 2 OR über die Entschädigung für das Motorfahrzeug eines Arbeitnehmers, also im Arbeitsvertragsrecht.

An einer einzigen Stelle nimmt das Mietrecht des Obligationenrechts überhaupt auf Empfehlungen von Verbänden Bezug. Art. 269a lit. f OR erklärt Mietzinse in der Regel für nicht missbräuchlich, wenn sie «das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen». Diese gesetzliche Anerkennung einer Verbandsempfehlung gilt allein dem Mietzins und ist im mietrechtlichen Teil des Erlasses die einzige ihrer Art. Die Zahl, mit der in der Praxis der Zeitwert einer Einrichtung errechnet wird, stammt deshalb von ausserhalb des Gesetzes.

Wo die Tabelle die Tür führt

Die Tür taucht in der Tabelle an zwei verschiedenen Orten auf. In der Gruppe «Decken / Wände / Türen» stehen «Schliessanlagen» mit zwanzig Jahren, kommentiert mit «Schliesszylinder, Schlüssel», sowie «Schlösser, Schlosskasten, Einzelschlüssel» mit dreissig Jahren und ohne Kommentar. In der Gruppe «Gemeinschaftseinrichtungen» stehen «Schliessanlage, automatisch» mit zwanzig Jahren und demselben Kommentar «Schliesszylinder, Schlüssel», dazu «automatische Türöffner-Anlage» mit zwanzig Jahren und dem Kommentar «mechanische Teile» und «Gegensprechanlage, Türöffner» mit zwanzig Jahren und dem Kommentar «elektrische Teile».

Die beiden zuletzt genannten Positionen sind der interessante Fall, weil sie dieselbe Tür aus zwei Blickwinkeln erfassen. Der Kommentar trennt die mechanischen von den elektrischen Teilen derselben Anlage, die Jahreszahl dahinter bleibt in beiden Fällen dieselbe.

Für ein mechatronisches System, dessen Zylinder mechanisch schliesst und dessen Berechtigungsprüfung elektronisch abläuft, ergibt sich daraus ein einheitlicher Ausgangswert. Wie derselbe Wert von zwanzig Jahren im Schadenersatzfall nach einem Schlüsselverlust angewendet wird, steht in den Einträgen zum Schlüsselverlust in der Mietwohnung und im Geschäftsraum; hier geht es um die vorgelagerte Frage, welche Position überhaupt greift, wenn die Anlage elektronisch angetrieben ist.

Der elektrische Teil der Tabelle und seine Spannweite

Elektroinstallationen führt die Tabelle in einer eigenen Gruppe. «Fernseh- und Radioempfang / elektrische Anlagen» umfasst zwölf Positionen, abgerufen am 29. August 2026 über dasselbe Suchfeld. Steckdosen, Schalter und Fassungen stehen bei fünfzehn Jahren, Leuchten und Zähler bei zwanzig, Telefonverteiler und Installationen bei fünfundzwanzig, Leitungen und Starkstromanlagen bei vierzig. Eine «Telefonhauszentrale» mit dem Kommentar «Kleinzentrale» steht bei fünfzehn Jahren.

Die Spannweite von fünfzehn bis vierzig Jahren innerhalb einer einzigen elektrischen Gruppe zeigt, wonach die Tabelle sortiert. Massgebend ist das Bauteil mit seiner Beanspruchung; der Zweck der Anlage, in die es eingebaut wurde, bleibt dabei ausser Betracht. Eine Leitung hält nach dieser Logik lange, weil sie fest verlegt ist und selten angefasst wird; ein Schalter hält kürzer, weil er bewegt wird.

Übertragen auf ein elektronisch angetriebenes Zutrittssystem heisst das, dass die Tabelle es über seine Bauteile aufnimmt. Der Zylinder in der Tür gehört zur Position «Schliessanlagen» mit zwanzig Jahren, die Steuerung einer gemeinschaftlichen Türöffnung zur Gruppe «Gemeinschaftseinrichtungen» mit ebenfalls zwanzig Jahren, eine fest verlegte Leitung zur elektrischen Gruppe mit vierzig. Eine solche Zerlegung bleibt bei den Werten der Tabelle und kommt ohne eigene Annahmen aus.

Das Gewicht, das Gerichte der Tabelle geben

Das Einzelgericht des Mietgerichts Zürich hat im Entscheid ZMP 2021 Nr. 7, Geschäfts-Nr. MJ210001-L vom 18. März 2021, den Massstab in Erwägung 1.1 ausformuliert. Zum Zustandswert einer beschädigten Einrichtung hält es fest: «Dieser berechnet sich anhand der Lebensdauer. Einen Anhaltspunkt liefert die vom Hauseigentümer- und Mieterverband gemeinsam erstellte Tabelle (Paritätische Lebensdauertabelle, Ausgabe August 2017).» Das Gericht arbeitete somit mit einer älteren Ausgabe als jener, die heute online abfragbar ist, und es bezeichnete die Tabelle als Anhaltspunkt.

Für Bauteile, die sich beim blossen Gebrauch kaum verbrauchen, formuliert derselbe Entscheid eine Ausnahme: «Ausnahmen rechtfertigen sich etwa bei Vorrichtungen, die sich nicht schon durch den blossen Gebrauch abnützen und daher trotz erreichter Lebensdauer bei sorgfältigem Gebrauch zum Zeitpunkt der Beendigung der Miete noch einen Restwert gehabt hätten und deren Ersatz mit unverhältnismässigen Kosten verbunden wäre.» Ein Zylinder, der zwanzig Jahre im Türblatt sass und selten betätigt wurde, fällt sprachlich in diese Beschreibung. Ob ein Gericht ihn tatsächlich darunter fasst, ist mit diesem Entscheid nicht entschieden, denn er nennt keine Schliesstechnik als Beispiel.

Auf Bundesebene liegt eine Bestätigung derselben Denkweise vor, wenn auch an einem anderen Gegenstand. Im Urteil 4A_162/2020 vom 25. Juni 2020 ging es unter anderem um eine Vorrichtung zur Abdeckung eines verrosteten Waschbeckenablaufs im Betrag von CHF 40.-. Die Vorinstanz hatte erwogen, das Waschbecken sei 1971 eingebaut worden, «dessen Lebensdauer betrage gemäss paritätischer Tabelle 35 Jahre und sei somit bei der Übergabe des Mietobjekts verstrichen gewesen», weshalb «grundsätzlich kein Ersatz für den nach wie vor funktionstüchtigen Ablauf verlangt werden» könne. Das Bundesgericht antwortete in Erwägung 7.2 knapp: «Die Erwägungen der Vorinstanz sind durchwegs vertretbar.» Damit ist die kantonale Rechnung als vertretbar geschützt; zu einem eigenen bundesgerichtlichen Massstab hat das Urteil sie nicht erhoben.

Nach einer Anwendung dieser Rechnung auf ein Zutrittssystem wurde in der Entscheiddatenbank entscheidsuche.ch gesucht. Fünfunddreissig indexierte Entscheide nennen dort das Wort «Lebensdauertabelle», fünfzehn davon in der genauen Wortfolge «paritätische Lebensdauertabelle»; die Verbindung dieses Worts mit «Zutrittskontrolle», «Zutrittssystem» oder «Badge» ergab am 29. August 2026 keinen einzigen Treffer, und die Wortfolge «elektronische Schliessanlage» kommt in der Datenbank an keiner Stelle vor. Diese Zahlen beziehen sich auf den Bestand, den entscheidsuche.ch indexiert: veröffentlichte Entscheide in deutscher Sprache. Ein Vergleich vor der Schlichtungsbehörde wird nicht veröffentlicht und taucht in einer solchen Abfrage deshalb nie auf; ein Urteil aus der Westschweiz oder dem Tessin führt eigene Fachwörter, nach denen hier nicht gesucht wurde.

Alter allein begründet keinen Anspruch auf eine neue Anlage

Die abgelaufene Lebensdauer wirkt in eine Richtung. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält auf derselben Seite, auf der die Tabelle eingebunden ist, fest: «Bei laufenden Mietverhältnissen haben Mieter*innen nicht ohne Weiteres Anspruch auf die Erneuerung von Einrichtungen, deren Lebensdauer abgelaufen ist. Ein entsprechender Anspruch besteht nur, wenn Einrichtungen mangelhaft sind und deren Weiterbenutzung nicht mehr zugemutet werden kann.»

Für ein elektronisch angetriebenes System ist das die Kernaussage zur Obsoleszenz. Eine Anlage, die im einundzwanzigsten Jahr steht und ihre Funktion weiterhin erfüllt, ist nach diesem Massstab keine mangelhafte Einrichtung, obwohl ihre Tabellenlebensdauer erschöpft ist. Umgekehrt kann eine jüngere Anlage mangelhaft sein, wenn ihre Weiterbenutzung nicht mehr zumutbar ist. Die Jahreszahl der Tabelle greift damit erst bei der Rückgabe, wo über Kosten gestritten wird; für den Erneuerungsanspruch während der Mietdauer gibt sie nichts her.

Eine zweite Grenze zieht derselbe Verbandstext für Fälle, in denen ein Ersatz unverhältnismässig erscheint. Geschuldet ist dann eine Minderwertentschädigung, und für sie gilt nach dem Verbandstext: «Jedenfalls darf sie den Zeitwert des Gegenstands und die Reparaturkosten nicht überschreiten.» Diese Aussage stammt vom Mieterinnen- und Mieterverband und gibt dessen Auffassung wieder; ein Erlass ist darin nirgends zitiert.

Vom Zeitwert bis zum Ende der Lebensdauer

Das Rechenmuster hinter dem Zeitwert führt der Verband an einem eigenen Beispiel vor: «Muss z.B. beim Auszug ein 6-jähriger Spannteppich im Wohnzimmer mit Brandspuren und Kerzenwachsflecken ersetzt werden, so hat die Mieterschaft 40% der Kosten des neu anzuschaffenden Spannteppichs zu übernehmen (Lebensdauer eines Spannteppichs mittlerer Qualität 10 Jahre).» Vom Wert der Lebensdauer wird das Alter abgezogen, und der Rest ergibt den Anteil.

Auf die Position «Schliessanlagen» mit ihren zwanzig Jahren übertragen, ergibt dasselbe Muster für eine sechs Jahre alte Anlage einen Anteil von siebzig Prozent, für eine zwölf Jahre alte einen Anteil von vierzig Prozent. Diese Rechnung ist an dieser Stelle konstruiert und stützt sich allein auf die zwanzig Jahre der Tabellenposition und auf das vom Verband selbst vorgeführte Muster; ein tatsächlicher Fall mit diesen Zahlen liegt ihr nicht zugrunde. Ob überhaupt eine übermässige Abnutzung durch die Mieterschaft vorliegt, ist eine davon getrennte Tatfrage, die diese Rechnung voraussetzt und nicht beantwortet.

Bleibt zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft strittig, welche Tabellenposition auf ein elektronisch angetriebenes System passt oder ob dessen Zylinder unter die zitierte Ausnahme des Mietgerichts Zürich fällt, steht diese Frage der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen oder einer mietrechtlichen Rechtsberatung offen; die hier wiedergegebenen Quellen ersetzen keine Prüfung des einzelnen Vertrags.

Wo die Rechnung endet, sagt der Verbandstext selbst: «Ist die Lebensdauer ganz abgelaufen, muss die Mieterschaft keine Kosten mehr übernehmen.»