Schlüsselverlust im Geschäftsraum

In der Schweiz

Der Entscheid ZMP 2021 Nr. 3 liegt im Volltext vor, abrufbar über die Entscheiddatenbank entscheidsuche.ch unter der Fundstelle ZH_BK_004_MJ200041-L_2020-12-23. Er vereint zwei Instanzen in einem Dokument: das Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts Zürich vom 23. Dezember 2020 (Geschäfts-Nr. MJ200041-L) und den Beschwerdeentscheid des Obergerichts des Kantons Zürich vom 16. Februar 2021 (Geschäfts-Nr. PD210001-O/U). Gegenstand war ein vermietetes Bürolokal in einer Zürcher Liegenschaft; bei der Rückgabe fehlten Schlüssel, und die Vermieterschaft verlangte den Ersatz sämtlicher acht Schlosszylinder der ganzen Liegenschaft sowie von insgesamt 221 Schlüsseln, weil beim Austausch der Allgemeinzylinder auch der Feuerwehr, dem Hauswart und der Hausverwaltung neue Schlüssel auszuhändigen gewesen wären. Das Mietgericht stützte seine Prüfung auf Art. 44 in Verbindung mit Art. 97 Abs. 1 und Art. 99 Abs. 3 OR und verteilte die Beweislast nach Art. 8 ZGB: Die Mieterin trägt die Beweislast dafür, dass ein Austausch unverhältnismässig wäre, die Vermieterschaft jene für Schaden, Vertragsverletzung und Kausalzusammenhang. Zugesprochen wurden am Ende CHF 273.60 von ursprünglich CHF 5'700.-, entsprechend elf von 229 offerierten Kostenpositionen. Alle drei genannten OR-Artikel wurden für diesen Eintrag im lokalen Volltext von OR 220 gegengeprüft.

Der Sachverhalt: ein Bürolokal unter mehreren Parteien einer Liegenschaft

Verfahrensrechtlich lief der Fall wegen des Streitwerts unter CHF 30'000.- im vereinfachten Verfahren nach Art. 243 Abs. 1 ZPO, unter Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO für Wohn- und Geschäftsraummiete. Die Vermieterschaft war durch «A.-Immobilien» vertreten, deren Zweck das Urteil als «die professionelle Verwaltung von Liegenschaften für Dritte» bezeichnet. Fehlten bei der Rückgabe Schlüssel, sah die Vermieterschaft darin einen Anlass, sämtliche acht «Kaba-Star»-Zylinder der Liegenschaft und alle 221 dazugehörigen Schlüssel zu ersetzen, weil ein Austausch der gemeinsam genutzten Allgemeinzylinder zwangsläufig auch die Schlüssel der Feuerwehr, des Hauswarts und der Verwaltung betroffen hätte.

Der Massstab, den das Mietgericht dagegenstellte, lautet in seiner Erwägung 4.3: «Händigt die Mieterin nicht alle Schlüssel aus oder hat sie solche verloren, so sind die Vermieter berechtigt, auf Kosten der Mieterin die verlorenen Schlüssel nachmachen zu lassen. Ob die Vermieter darüber hinaus befugt sind, das ganze Schliesssystem ersetzen zu lassen, hängt aufgrund der Schadenminderungsobliegenheit der Vermieter von den konkreten Umständen ab (Art. 44 i.V.m. Art. 97 Abs. 1 und Art. 99 Abs. 3 OR).» Ausschlaggebend ist danach, ob nach dem Ersatz der fehlenden Schlüssel «noch ein Mangel insbesondere in Form eines ernst zu nehmenden Sicherheitsrisikos vorliegt», nicht das subjektive Sicherheitsempfinden einer der beiden Parteien.

Warum die Vollerneuerung nicht der gesetzliche Regelfall ist

Das Mietgericht leitet die Schadenminderungsobliegenheit nicht aus dem Mietrecht selbst her, sondern aus dem allgemeinen Vertragsrecht: Art. 44 OR erlaubt eine Herabsetzung der Ersatzpflicht, wo Umstände mitgewirkt haben, für die die geschädigte Seite selbst einzustehen hat, Art. 97 Abs. 1 OR trägt die Vermutung des Verschuldens bei Nichterfüllung, und Art. 99 Abs. 3 OR ordnet an, dass für vertragswidriges Verhalten «die Bestimmungen über das Mass der Haftung bei unerlaubten Handlungen» entsprechend gelten. Aus diesem Dreiklang folgt, dass die Vermieterschaft den Schaden gering zu halten hat, bevor sie ihn der Gegenseite vollständig weiterreicht, und dass sie den Rest des Schadens beweisen muss.

Zusätzlich zog das Mietgericht eine mietrechtliche Grenze für Vertragsklauseln: Eine AGB-Klausel der Vermieterschaft, die einen vollen Austausch «wenn nötig» erlaubt hätte, wies es zurück, mit dem Hinweis, Art. 267 OR sei zwingendes Recht und eine Notwendigkeit zum Austausch der ganzen Anlage habe «offensichtlich nicht bestanden».

Für seine Sicherheitsrisiko-Doktrin stützt sich das Mietgericht zusätzlich auf zwei weitere kantonale Entscheide, die für diesen Eintrag nicht im eigenen Volltext, sondern nur über das Zitat in ZMP 2021 Nr. 3 bekannt sind: das Urteil des Obergerichts Luzern vom 12. Dezember 2011 (mp 2012, S. 279 ff.) zur Frage, wann die Rückgabe der Mietsache trotz eines gemeldeten fehlenden Schlüssels als vollzogen gilt, und das Urteil des Richteramts Solothurn-Lebern vom 28. September 2017 (mp 2020, S. 337 ff.), aus dem der Satz zum subjektiven Sicherheitsgefühl der Parteien stammt. Beide Fundstellen der Zeitschrift mietrechtspraxis lagen für diesen Eintrag nicht im eigenen Volltext vor; sie erscheinen hier deshalb als vom Mietgericht Zürich zitiert, nicht als selbst geprüfter Wortlaut.

Zwei Instanzen, ein Ergebnis: was Mietgericht und Obergericht je entschieden

Das Einzelgericht des Mietgerichts Zürich sprach die anteilige Berechnung am 23. Dezember 2020 aus: Für die gemietete Einheit entfielen ein Zylinder von acht und zehn Schlüssel von 221, zusammen «also 11 von 229 offerierten Kostenpositionen = 4.8%», entsprechend CHF 273.60 statt der geforderten CHF 5'700.-. Im Beschwerdeverfahren prüfte das Obergericht des Kantons Zürich dieselbe Rechnung erneut und hielt in Erwägung 3.3.4 fest: «Es bleibt beim vorinstanzlichen Ergebnis, die Beklagte habe den Klägern im Zusammenhang mit dem Ersatz der Schliessanlage Fr. 273.60 zu ersetzen.» Dass eine Streitigkeit von wenigen hundert Franken durch zwei Instanzen lief, obschon der Zivilprozessordnung mit dem vorgeschalteten Schlichtungsverfahren nach Art. 197 ZPO und der Möglichkeit einer mietrechtlichen Rechtsberatung zwei Wege offenstanden, die den Streit früher hätten beenden können, zeigt, wie grundsätzlich beide Seiten die Frage der Kostenverteilung nahmen.

Die Geschäftsraum-Besonderheit: eine Anwaltskanzlei als Nachmieterin

Für die übrige Liegenschaft blieb es beim allgemeinen Massstab, doch für das konkrete Bürolokal begründete das Mietgericht den Austausch eines einzelnen Zylinders mit der Art der Nutzung. Die Nachmieterin des Büros war eine Anwaltskanzlei, und das Gericht hielt dazu in Erwägung 4.3.5 fest: «Es ist gerichtsnotorisch, dass sich in Räumlichkeiten von Anwaltskanzleien besonders schützenswerte Daten befinden, welche einen weitreichenden gesetzlichen Schutz geniessen (vgl. Art. 13 BGFA; Art. 321 StGB; Art. 171 sowie Art. 264 f. StPO). Daran ändert nichts, dass die genauen Umstände des Verlustes des einen Schlüssels nicht näher bekannt sind […]. Entsprechend rechtfertigte es sich, zumindest für die ehemaligen Büroräumlichkeiten der Beklagten den Zylinder auszutauschen.»

Im Wohnraummietrecht hat dieser Gedanke keine Entsprechung: Dort fehlt eine vergleichbare Nutzungskategorie, die für sich allein einen Zylinderaustausch rechtfertigt. Der allgemeine Massstab, ein konkretes und ernst zu nehmendes Sicherheitsrisiko, blieb dabei für die ganze Liegenschaft unverändert in Kraft; das Gericht wendete ihn nur für die eine, wegen ihrer Nutzung besonders schutzwürdige Raumeinheit strenger an, nicht für den Rest des Gebäudes.

Der Zeitwert im Hintergrund: die paritätische Lebensdauertabelle

Neben der anteiligen Kostenverteilung liess das Gericht eine Alterswertberichtigung von CHF 1'482.45 auf eine 2015 erneuerte und 2020 ersetzte Anlage zu, rund fünf Jahre Nutzung. Diese Berichtigung folgt in ihrer Grössenordnung dem Grundgedanken einer über 20 Jahre linear abzuschreibenden Schliessanlage, auch wenn das Urteil die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterinnen- und Mieterverband und Hauseigentümerverband Schweiz an keiner Stelle beim Namen nennt.

Diese Tabelle unterscheidet, wie die aktuelle Online-Abfrage unter ldt.innov8.ch zeigt, zwischen zwei Positionen: 20 Jahre für «Schliessanlagen (Schliesszylinder, Schlüssel)» und 30 Jahre für «Schlösser, Schlosskasten, Einzelschlüssel». Ob der eine Zylinder des Bürolokals, für dessen Austausch das Geschäftsraum-Argument der Anwaltskanzlei sprach, als Teil einer Schliessanlage oder als isoliertes Einzelschloss zu behandeln gewesen wäre, sagt der Entscheid nicht; er rechnet die Alterswertberichtigung für die gesamte betroffene Anlage einheitlich. Die Tabelle bleibt dabei eine Empfehlung zweier Verbände, keine Rechtsnorm, und ihre Anwendung durch ein Gericht ist damit eine Praxis, kein Automatismus.

Was sich von der Rechnung übertragen lässt

Die zugesprochenen 4,8 Prozent gehen auf ein einziges Zahlenverhältnis zurück: einen Zylinder von acht und zehn Schlüssel von 221, zusammen elf von 229 offerierten Kostenpositionen bei dieser einen Liegenschaft mit diesem einen Kostenvoranschlag. Eine andere Liegenschaft mit anderer Zylinderzahl, anderer Schlüsselzahl oder einer anderen Offerte ergibt zwangsläufig eine andere Quote, und keine der beiden geprüften Instanzen hat die 4,8 Prozent als allgemeinen Massstab formuliert.

Übertragbar ist deshalb nicht das Ergebnis, sondern der Rechenschritt, den beide Instanzen angewendet haben: Zuerst wird die Gesamtzahl der in einer Offerte aufgeführten Kostenpositionen ermittelt, dann werden jene Zylinder und Schlüssel herausgerechnet, die tatsächlich auf die vom Verlust betroffene Einheit entfallen, und aus dem Verhältnis der beiden Zahlen ergibt sich der Anteil, den diese eine Mietpartei zu tragen hat. Wie hoch dieser Anteil an einer anderen Liegenschaft ausfällt, hängt von deren eigener Zylinder- und Schlüsselzahl ab und lässt sich diesem Entscheid nicht entnehmen.