Geschäftsmiete, Schlüssel und Kaution
Das Obligationenrecht behandelt Wohn- und Geschäftsräume bei der Mietkaution nicht gleich: Art. 257e Abs. 2 OR deckelt die Sicherheit auf drei Monatszinse, aber ausdrücklich nur bei Wohnräumen. Für Geschäftsräume kennt der Artikel keine Obergrenze, während Rückgabe und Haftung nach Art. 267 und 267a OR für beide Raumarten gleich bleiben.
Kurzfassung
- Art. 257e Abs. 1 OR verpflichtet die Vermieterschaft bei der Miete «von Wohn- oder Geschäftsräumen» gleichermassen, eine Sicherheit bei einer Bank zu hinterlegen.
- Die Betragsgrenze in Absatz 2 desselben Artikels gilt dagegen ausdrücklich nur für Wohnräume: höchstens drei Monatszinse. Für Geschäftsräume nennt der Wortlaut keine solche Grenze.
- Auch bei der Erstreckung unterscheidet das Gesetz nach Raumart, in die andere Richtung: vier Jahre für Wohnräume, sechs für Geschäftsräume, Art. 272b Abs. 1 OR.
- Kündigungsform, Zahlungsfrist bei Verzug und der Massstab für die Rückgabe nach Art. 267 und 267a OR gelten für beide Raumarten identisch.
- Die höhere mögliche Kaution bei Geschäftsräumen verändert diesen Rückgabemassstab nicht. Sie verschiebt nur, was vorab als Sicherheit verlangt werden darf.
In der Schweiz
Geprüft wurde der Abschnitt über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, Art. 253 bis 274 OR, SR 220, Stand 1. Januar 2026, im lokalen Volltext des Erlasses. Drei Fundstellen tragen den in diesem Eintrag beschriebenen Unterschied. Art. 257e Abs. 1 OR spricht von der Miete «von Wohn- oder Geschäftsräumen» und verpflichtet die Vermieterschaft in beiden Fällen zur Hinterlegung bei einer Bank; Absatz 2 engt den Kreis auf «Wohnräumen» ein und zieht dort die Grenze von höchstens drei Monatszinsen. Art. 272b Abs. 1 OR nennt für die Erstreckung «höchstens vier» Jahre bei Wohnräumen und «höchstens sechs» bei Geschäftsräumen. Dagegen verwenden Art. 266l Abs. 1 OR für die Kündigungsform, Art. 257d Abs. 1 OR für die Zahlungsfrist bei Verzug sowie Art. 267 und 267a OR für Rückgabe, Prüfung und Meldung durchgehend die gemeinsame Wendung «Wohn- und Geschäftsräume» oder sprechen ganz allgemein von «der Sache», ohne Einschränkung nach Raumart. Ob einzelne Kantone die Kautionsfrage für Geschäftsräume ergänzend regeln, wie Art. 257e Abs. 4 OR es ausdrücklich erlaubt, wurde für diesen Eintrag nicht geprüft.
Der gemeinsame Ausgangspunkt im Mietrecht
Das Obligationenrecht regelt Wohn- und Geschäftsräume im Titel über die Miete grösstenteils gemeinsam. Nebenkosten, Zahlungstermine, Kündigungsform und die Meldepflicht bei Mängeln stehen für beide Raumarten im selben Artikel, oft in der stehenden Wendung «Wohn- und Geschäftsräume». Eine eigene Regelung für Geschäftsräume ist darin selten ein eigener Abschnitt, meist nur eine Klammer innerhalb der Wohnraumvorschriften.
Zwei Stellen weichen von diesem Grundsatz ab, und beide betreffen nicht die Haftung für die Mietsache, sondern die Absicherung und die Dauer des Verhältnisses. Die erste betrifft die Kaution, die zweite die Erstreckung des Mietverhältnisses bei einer Kündigung.
Die Kaution: eine Grenze, die im Text selbst endet
Die beiden ersten Absätze von Art. 257e OR sprechen nicht dieselbe Sprache. Absatz 1 nennt die Hinterlegungspflicht für die Sicherheit bei der Miete «von Wohn- oder Geschäftsräumen» und macht dabei keinen Unterschied. Absatz 2 zieht die Betragsgrenze mit der engeren Wendung: «Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.» Der Unterschied im Geltungsbereich liegt damit nicht in einer Auslegung, sondern im Wortlaut der beiden Absätze selbst.
Für Geschäftsräume kennt Art. 257e OR keine vergleichbare Obergrenze. Eine Vermieterschaft kann von einer Geschäftsmieterin deshalb eine Kaution verlangen, die über drei Monatszinse hinausgeht, und eine solche Kaution deckt im Streitfall auch die Kosten eines Schliessanlagenaustauschs eher ab als die gedeckelte Wohnraumkaution. Die Hinterlegung selbst bleibt davon unberührt: Auch die höhere Geschäftsraumkaution gehört nach Absatz 1 auf ein Konto, das auf den Namen der Mietpartei lautet.
Für Geschäftsräume bleibt die Kautionshöhe damit weitgehend Verhandlungssache zwischen den Parteien (vorbehalten bleiben allfällige ergänzende kantonale Bestimmungen, die Art. 257e Abs. 4 OR ausdrücklich zulässt und die für diesen Eintrag nicht geprüft wurden).
Die Erstreckung: vier Jahre gegen sechs
Auch bei der Kündigungsschutz-Erstreckung unterscheidet das Gesetz nach Raumart, allerdings in die andere Richtung. Art. 272b Abs. 1 OR lautet: «Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden.» Die Geschäftsraummiete erhält hier die längere, nicht die kürzere Frist.
Was Art. 257e Abs. 2 OR dem Geschäftsraum an Kautionsgrenze erspart, verlangt ihm Art. 272b Abs. 1 OR an möglicher zusätzlicher Erstreckungsdauer ab.
Die beiden Abweichungen laufen deshalb nicht in dieselbe Richtung. Bei der Kaution ist die Geschäftsraummiete für die Vermieterschaft günstiger geregelt, bei der Erstreckung für die Mieterschaft. Eine allgemeine Regel, wonach Geschäftsräume durchgehend strenger oder durchgehend milder behandelt würden, lässt sich aus diesen beiden Fundstellen nicht ableiten.
Was für beide Raumarten unverändert bleibt
Andere, für die Schlüsselfrage einschlägige Normen unterscheiden dagegen nicht nach Raumart. Art. 266l Abs. 1 OR verlangt Schriftform für die Kündigung «bei Wohn- und Geschäftsräumen» gleichermassen. Art. 257d Abs. 1 OR setzt die Zahlungsfrist bei Verzug auf mindestens 30 Tage «bei Wohn- und Geschäftsräumen» einheitlich fest.
Am wichtigsten für den Schlüsselverlust sind Art. 267 und Art. 267a OR. Beide Artikel sprechen durchgehend von «der Sache» und «dem Mieter», ohne Einschränkung nach Raumart. Der Rückgabemassstab, die Prüfungspflicht der Vermieterschaft und die Folge einer unterlassenen Meldung gelten damit für einen Geschäftsraum in derselben Weise wie für eine Wohnung.
Bleibt zwischen den Parteien strittig, ob eine vereinbarte Kautionshöhe für Geschäftsräume zulässig ist oder ob eine Rückgabe dem Massstab von Art. 267 OR entspricht, zieht die Praxis dafür regelmässig die Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder eine mietrechtliche Rechtsberatung bei.
Der Unterschied bleibt beim Geld
Aus dem Kautionsunterschied liesse sich vorschnell auf einen Haftungsunterschied schliessen: mehr Geld auf dem Konto, also strengere Regeln für den Geschäftsraum. Das Haftungsprinzip für einen bei der Rückgabe fehlenden Schlüssel ist jedoch für Wohn- und Geschäftsräume identisch, gestützt auf dieselben Artikel 267 und 267a OR und dieselbe Schadenminderungsobliegenheit nach Art. 44, 97 und 99 OR.
Verschoben wird zwischen den beiden Mietformen allein die Ausgangslage bei der Absicherung: eine Obergrenze von drei Monatszinsen für Wohnräume, und für Geschäftsräume keine.
Verwandte Begriffe
Quellen
- [1]Fedlex, Bundeskanzlei: Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 253 bis 274, insbesondere Art. 257e, 266l, 257d, 267, 267a und 272b, Volltext geprüft über die lokale Fedlex-Filestore-Kopie, Stand 1. Januar 2026, geprüft am 29. August 2026
Stand:
Sobald im Geschäftsraum ein Schlüssel fehlt und eine Schliessanlage ausgetauscht werden muss, ist der Betrieb hinter diesem Lexikon die Adresse, die den neuen Zylinder liefert und montiert. Diese Seite nennt deshalb keinen Betrag, nur die Fundstellen im Gesetz, an denen sich Wohn- und Geschäftsraum unterscheiden.
Für eine bevorstehende Geschäftsraum-Miete lässt sich die Zahl und Art der Schlüssel schon vor der Vertragsunterzeichnung schriftlich festhalten. Diese Bestandsaufnahme nehmen wir vor Ort auf, damit Kaution und Schliessanlage später nicht gegeneinander verhandelt werden müssen.