Panzerriegel in der Mietwohnung

In der Schweiz

Das Obligationenrecht behandelt Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache in zwei getrennten Artikeln mit verschiedenen Massstäben. Art. 260 Abs. 1 OR lässt der Vermieterschaft solche Arbeiten zu, «wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist». Für die Gegenrichtung, im Gesetz unter der Marginalie «Durch den Mieter» geführt, tritt an die Stelle der Zumutbarkeit eine Form: Art. 260a Abs. 1 OR verlangt die schriftliche Zustimmung, Abs. 2 knüpft die Wiederherstellung des früheren Zustandes an eine schriftliche Vereinbarung, und Abs. 3 gibt bei erheblichem Mehrwert einen Entschädigungsanspruch. Alle drei Absätze hat das Bundesgericht in seinem Urteil vom 8. Oktober 2018 einleitend wiedergegeben. Gelesen wurde der Wortlaut hier in der Fassung mit Stand vom 1. Januar 2026, über die lokale Kopie des Fedlex-Volltextes. Was an diesen Absätzen hängen kann, zeigt der Streitwert in BGE 124 III 149: Eine Zessionarin verlangte für den Umbau eines Ladenlokals zuletzt Fr. 48'000.- nebst Zins als Mehrwertentschädigung und unterlag am 17. März 1998 vor Bundesgericht, weil der Mieter im Voraus darauf verzichtet hatte. Für eine Wohnungstür zählt daran vor allem die Reihenfolge: Die Zustimmung steht vor der Montage, und eine Rückbauabrede kann nur schriftlich neben sie treten.

Die Zustimmung steht vor der Montage

Der Satz, an dem alles hängt, ist kurz. Art. 260a Abs. 1 OR bestimmt: «Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.» Adressat dieses Satzes ist die Mietpartei. Was die Vermieterschaft zu tun hat, wenn sie gefragt wird, und woran sich eine Verweigerung messen lassen müsste, sagt der Artikel an keiner Stelle.

Der umgekehrte Fall steht einen Artikel davor und arbeitet mit einem anderen Massstab. Art. 260 Abs. 1 OR erlaubt der Vermieterschaft Erneuerungen und Änderungen, «wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist». Die Zumutbarkeit lässt sich gerichtlich überprüfen; die Zustimmung nach Art. 260a Abs. 1 OR ist demgegenüber ein Willensakt, den das Gesetz an eine Form bindet und sonst offen lässt.

Welche Eingriffe unter «Erneuerungen und Änderungen an der Sache» fallen, umschreibt der Wortlaut nicht weiter. Der Mieterinnen- und Mieterverband führt die Frage in seinem Ratgeber unter der Rubrik «Bauliche Veränderungen durch Mieterschaft» und behandelt einzelne Einbauten dort ausdrücklich als Streitfrage. Die Einordnung eines bestimmten Beschlags an einer bestimmten Tür bleibt damit eine Frage des Einzelfalls, und dieser Eintrag nimmt sie nicht vorweg.

Die Schriftform als Gültigkeitsfrage

Das Wort «schriftlich» steht in Art. 260a OR zweimal, in Abs. 1 für die Zustimmung und in Abs. 2 für die Rückbauabrede. Wie ernst das gemeint ist, zeigt der Umgang des Bundesgerichts mit der dritten Schriftlichkeit desselben Artikels, derjenigen für weitergehende Entschädigungsansprüche nach Abs. 3.

4A_185/2018 vom 8. Oktober 2018, das Bundesgericht, hält dazu in Erwägung 4.3 fest: «Denn ist nichts anderes bestimmt, so hängt die Gültigkeit einer allfälligen Vereinbarung von der Beobachtung der Schriftform ab (vgl. Art. 11 Abs. 2 OR).» In Erwägung 4.4 verwarf es zudem den Einwand, die Berufung auf den Formmangel sei rechtsmissbräuchlich. Gegenstand des Falles war die Belastung eines Kontokorrents mit Umbaukosten einer Mietliegenschaft, und die Aussage zur Schriftform bezieht sich dort auf die Vereinbarung nach Abs. 3.

Für die Praxis an der Wohnungstür bleibt daraus die Beobachtung, dass eine Formvorschrift in diesem Artikel über die Gültigkeit einer Abrede und nicht bloss über ihre Beweisbarkeit befindet. Der Mieterinnen- und Mieterverband formuliert dieselbe Beobachtung als Antwort auf die Frage, ob eine schriftliche Zustimmung tatsächlich nötig sei: «Ja, Art. 260a OR verlangt ausdrücklich Schriftlichkeit.»

Bis zu welchem Zustand zurückgebaut wird

Ein durch die Wand verschraubter Riegel hinterlässt Löcher, und genau daran entzündet sich der Streit meistens erst beim Auszug. Art. 260a Abs. 2 OR regelt die Ausgangslage: «Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.» Damit ist die Rückbaupflicht die Ausnahme und die schriftliche Abrede ihre Voraussetzung.

Was «früherer Zustand» heisst, hat die kantonale Rechtsprechung ausgelegt. BZ.2004.22 vom 2. Juni 2004, das Kantonsgericht St. Gallen, hält im Regeste fest: «Soweit eine vom Nachmieter übernommene Wiederherstellungspflicht nach Art. 260a Abs. 2 OR über die entsprechende Vereinbarung mit dem Vormieter hinausgeht, handelt es sich um eine selbständige Mieterverpflichtung, die nur Bestand hat, soweit sie sich mit der Schutznorm Art. 267 Abs. 2 OR verträgt.» In den Erwägungen bestimmt die Präsidentin der III. Zivilkammer den Massstab, dem Grundsatz nach, als «der Zustand im Zeitpunkt des Mietantritts (unter Berücksichtigung der Abnützung durch den vertragsgemässen Gebrauch)», mit Verweis auf Art. 267 Abs. 1 OR.

Der Entscheid hält im selben Zusammenhang fest: «Art. 260a Abs. 2 und Art. 267 Abs. 2 OR sind zwingende (Schutz-) Bestimmungen […]». Art. 267 Abs. 2 OR erklärt Vereinbarungen für nichtig, in denen sich die Mietpartei im Voraus zu einer Entschädigung verpflichtet, «die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst». Eine Rückbauklausel, die einen beliebigen Urzustand verlangt, wird an dieser Schranke gemessen und kann teilweise nichtig sein.

Der Massstab der Rückbauabrede und der Massstab der Rückgabe fallen damit auseinander, und sie werden getrennt geprüft. Was bei der Übergabe selbst zu prüfen, zu rügen und zu protokollieren ist, steht im Eintrag zur Schlüsselrückgabe beim Auszug und wird hier nicht wiederholt.

Der erhebliche Mehrwert und der Verzicht darauf

Bleibt der Riegel nach dem Auszug an der Tür, stellt sich die Gegenfrage. Art. 260a Abs. 3 OR misst den Anspruch der Mietpartei am Zustand der Sache am Ende des Mietverhältnisses: Verlangt ist ein Mehrwert, den das Gesetz als erheblich bezeichnet, und die Rechtsfolge lautet «so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten». Was der Riegel bei der Montage gekostet hat, kommt in dieser Voraussetzung nicht vor.

BGE 124 III 149 vom 17. März 1998, das Bundesgericht, ordnet die Rechtsnatur dieses Anspruchs im Regeste so ein: «Miete. Rechtsnatur des Art. 260a Abs. 3 OR. Der Mieter kann im voraus auf eine Entschädigung für erheblichen Mehrwert verzichten (E. 4 u. 5).» In Erwägung 5 zieht das Gericht den Schluss selbst: «Daraus ergibt sich, dass Art. 260a Abs. 3 OR als dispositive Norm zu betrachten ist, und somit der Mieter im voraus gültig auf eine Entschädigung verzichten kann.» Die Begründung dafür übernimmt es ausdrücklich und ohne Einschränkung von einem Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich vom 7. Mai 1996.

Praktisch heisst das, dass der Verzicht auf eine spätere Entschädigung schon im Mietvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung stehen kann, und dass er dort auch bindet. In BGE 124 III 149 stand er in einer am selben Tag unterzeichneten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über ein Ladenlokal.

Was eine Montage ohne Zustimmung nach sich zieht

Der zweite Absatz beginnt mit den Worten «Hat der Vermieter zugestimmt». Eine Montage, die ohne Zustimmung erfolgt, liegt damit ausserhalb seines Anwendungsbereichs, und der Rückbau richtet sich nach den allgemeinen Regeln über den Gebrauch der Mietsache und ihre Rückgabe.

Daneben steht eine Kündigungsnorm. Art. 257f Abs. 3 OR erlaubt der Vermieterschaft, bei Wohn- und Geschäftsräumen «mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats» zu kündigen, wenn die Mietpartei trotz schriftlicher Mahnung ihre Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses deshalb nicht mehr zuzumuten ist. Abs. 4 sieht die fristlose Kündigung vor, wenn die Mietpartei «vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt».

Auf dieselben zwei Folgen weist der Mieterinnen- und Mieterverband hin. Auf die Frage, was ohne Zustimmung zu befürchten sei, antwortet sein Ratgeber: «Bei Ihrem Auszug müssen Sie wieder den ursprünglichen Zustand herstellen, sofern die Vermieterschaft das verlangt. Zudem haben Sie bei massiven Eingriffen in die Bausubstanz unter Umständen sogar eine Kündigung zu gewärtigen.» Diese Quelle ist ein Interessenverband der Mieterseite und keine Behörde; ihre Aussage hängt hier an den beiden zitierten Gesetzesartikeln.

Der Panzerriegel im Verhältnis zu dieser Regel

Die bisher genannten Artikel und Entscheide sprechen von der Mietsache und von Erneuerungen und Änderungen daran, in einer Sprache also, die ohne Bauteilbezeichnungen auskommt. Nachgemessen wurde diese Beobachtung an der veröffentlichten Rechtsprechung: Die Volltextsuche auf entscheidsuche.ch über 53 Indizes ergab am 29. August 2026 für «Panzerriegel», «Panzerriegelschloss» und «Querriegelschloss» je null Treffer, während der Kontrollbegriff «Mietvertrag» in derselben Abfrage 8735 Entscheide zurückgab und damit die Funktionsfähigkeit der Suche belegt.

Ausserhalb dieser Messung bleibt der Bestand der nicht publizierten kantonalen Entscheide, der Praxis der Schlichtungsbehörden und der französisch- und italienischsprachigen Terminologie, und über ihn sagt der Nulltreffer nichts. Belegt ist damit allein, dass die in dieser Datenbank erfassten deutschsprachigen Entscheide den Begriff nicht führen.

Die Regel liegt deshalb eine Ebene höher, bei der Handlung. Art. 260a Abs. 1 OR knüpft an das Vornehmen einer Erneuerung oder Änderung an und beschreibt dafür kein Produkt. Für die Planung heisst das, dass die Frage nach dem Umfang des Eingriffs in Türblatt, Zarge und Wand die rechtlich erhebliche ist, und dass sie vor der Bestellung schriftlich beantwortet werden kann. Was ein Zusatzbeschlag technisch leistet und woran sich eine Widerstandsklasse bemisst, gehört in den Eintrag über das Nachrüsten an der Tür und steht dort.

Woran eine Zustimmung im Streit gemessen wird

Vier Artikel des Obligationenrechts, Art. 257f, 260, 260a und 267, und drei Entscheide dazu tragen diesen Eintrag. Sie ergeben für die Wohnungstür zweimal eine Form und einmal ein Mass für den Rückbau. Über die Frage, ob im einzelnen Mietverhältnis zugestimmt wurde und wie weit eine bestimmte Klausel reicht, entscheiden am Ende die Beweislage und das Verfahren.

Ob eine Zustimmung vorliegt und wie weit sie reicht, ist im Streitfall zu klären vor der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen oder bei einer mietrechtlichen Rechtsberatung.

Für den Riegel an der Tür bleibt am Schluss die Unterscheidung zweier Zustände: Die Wiederherstellung nach einer Abrede im Sinn von Art. 260a Abs. 2 OR endet nach BZ.2004.22 beim Zustand im Zeitpunkt des Mietantritts, und die Rückgabe selbst misst Art. 267 Abs. 1 OR an dem Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.