Wem die eingebaute Schliessanlage gehört

In der Schweiz

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907, in der für diesen Eintrag gelesenen Fassung mit Stand vom 1. Juli 2026, behandelt die Frage nicht bei den Türen, sondern im Sachenrecht bei den Bauten auf dem Grundstück. Dort stehen drei aufeinander bezogene Artikel: Art. 671 ordnet das Eigentumsverhältnis, Art. 672 den Ersatz und Art. 673 den Sonderfall, in dem der Bau mehr wert ist als der Boden. Vorgeschaltet ist die allgemeine Begriffsbestimmung in Art. 642. Deren zweiter Absatz lautet: «Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.» Der Massstab ist damit doppelt gebaut, aus einer örtlichen Verkehrsauffassung und aus einem technischen Kriterium. Für den ersten Teil hält ZGB Art. 5 Abs. 2 fest, dass dort, wo das Gesetz auf die Übung oder den Ortsgebrauch verweist, das bisherige kantonale Recht als deren Ausdruck gilt, «solange nicht eine abweichende Übung nachgewiesen ist». Der erste Teil des Massstabs bleibt damit an die Verhältnisse am Ort gebunden. Wörtlich zitiert ist hier der Volltext aus der Fedlex-Fassung; die Auslegung der beiden Kriterien nimmt im Streitfall das Gericht vor.

Der Einbau verschiebt das Eigentum

Am Anfang steht eine Norm, die harmlos klingt. ZGB Art. 642 Abs. 1: «Wer Eigentümer einer Sache ist, hat das Eigentum an allen ihren Bestandteilen.» Aus dieser Regel folgt der ganze Rest, denn sie fragt nicht danach, wer ein Bauteil beschafft, bestellt oder bezahlt hat. Sie fragt allein danach, ob das Bauteil Bestandteil einer anderen Sache geworden ist.

Die Rechnung spielt in dieser Kette keine Rolle. Ein Zylinder, den eine Mietpartei selbst bestellt und bezahlt, gehört ihr, solange er in der Verpackung liegt. Mit dem Einbau in eine Tür, die zu einem fremden Grundstück gehört, verlässt er den Bereich der beweglichen Sachen und wird an einer fremden Sache gemessen. Für eine Anlage über mehrere Türen gilt nichts anderes.

Was Art. 671 ZGB in seinen drei Absätzen unterscheidet

Der Grundsatz steht in Abs. 1: «Verwendet jemand zu einem Bau auf seinem Boden fremdes Material oder eigenes Material auf fremdem Boden, so wird es Bestandteil des Grundstückes.» Einschlägig ist hier die zweite Richtung, eigenes Material auf fremdem Boden. Der Eigentumsübergang folgt nicht aus einer Abrede, sondern tritt als gesetzliche Wirkung des Einbaus ein.

Abs. 2 kennt eine Rückausnahme, und sie ist eng gefasst. Der Eigentümer des Materials ist «jedoch, wenn die Verwendung ohne seinen Willen stattgefunden hat, berechtigt, auf Kosten des Grundeigentümers die Trennung des Materials und dessen Herausgabe zu verlangen, insoweit dies ohne unverhältnismässige Schädigung möglich ist». Wer eine Anlage selbst bestellt und einbauen lässt, erfüllt die erste der beiden Voraussetzungen nicht, denn die Verwendung entspricht seinem Willen.

Abs. 3 spiegelt die Lage. Unter derselben Voraussetzung kann der Grundeigentümer, «wenn die Verwendung ohne seinen Willen stattgefunden hat, auf Kosten des Bauenden die Wegschaffung des Materials verlangen». Der Rückbau steht im Gesetz damit als Recht der Eigentümerschaft gegen die einbauende Person, und wer ohne deren Einverständnis einbauen lässt, trägt dessen Kosten.

Der Ausgleich läuft über Geld

ZGB Art. 672 Abs. 1 regelt den Normalfall, in dem nicht getrennt wird: «Findet keine Trennung des Materials vom Boden statt, so hat der Grundeigentümer für das Material eine angemessene Entschädigung zu leisten.» Der Anspruch richtet sich auf eine Geldleistung, und sein Mass ist unbestimmt. Wie hoch angemessen ist, sagt die Norm nicht; sie überlässt das der Bemessung im Einzelfall.

Die beiden folgenden Absätze verschieben dieses Mass, je nach gutem oder bösem Glauben. Bei bösem Glauben der bauenden Grundeigentümerschaft kann das Gericht nach Abs. 2 «auf vollen Schadenersatz erkennen». Bei bösem Glauben des bauenden Materialeigentümers kann es nach Abs. 3 «auch nur dasjenige zusprechen, was der Bau für den Grundeigentümer allermindestens wert ist».

Was in keinem der drei Absätze steht, ist ein Anspruch auf die Sache selbst. Wer sein Eigentum durch den Einbau verliert, erhält nach dem Wortlaut Geld. Auch das Herausgaberecht des Eigentümers aus ZGB Art. 641 Abs. 2 hilft nicht weiter: Es setzt Eigentum voraus, und genau dieses ist mit dem Einbau untergegangen.

Wo die Grenze zwischen eingebautem und abnehmbarem Teil verläuft

Das technische Kriterium aus ZGB Art. 642 Abs. 2 trennt nach der Abtrennbarkeit. Massgebend ist, ob sich ein Teil ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung der Sache lösen lässt. Ein Vorhängeschloss am Kellerabteil und ein aufgesetztes Zusatzschloss auf dem Türblatt stehen in dieser Prüfung anders da als ein Einsteckschloss oder ein Zylinder, dessen Ausbau in die Tür eingreift. Das Kriterium liefert einen Massstab, kein fertiges Ergebnis für einen bestimmten Zylindertyp.

Zwischen Bestandteil und freier beweglicher Sache steht eine dritte Kategorie. Zugehör sind nach ZGB Art. 644 Abs. 2 «die beweglichen Sachen, die nach der am Orte üblichen Auffassung oder nach dem klaren Willen des Eigentümers der Hauptsache dauernd für deren Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung bestimmt und durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise in die Beziehung zur Hauptsache gebracht sind, in der sie ihr zu dienen haben». Ein Schlüssel bleibt körperlich eine bewegliche Sache; ob er unter diese Umschreibung fällt, bemisst sich nach demselben doppelten Massstab wie die Bestandteilsfrage.

Damit ist die Zuordnung eines konkreten Zylindertyps nicht getroffen; aus dem Fehlen einer gesetzlichen Fundstelle folgt für einen einzelnen Einbau weder die Bestandteilseigenschaft noch ihr Gegenteil, sondern nur, dass die Einordnung am Kriterium von ZGB Art. 642 Abs. 2 vorzunehmen bleibt. Durchsucht wurde dafür der ZGB-Volltext in der Fassung mit Stand vom 1. Juli 2026 auf die Wörter Schloss, Schlüssel, Zylinder und Schliessanlage, die darin an keiner Stelle vorkommen, sowie die Artikelreihe von Art. 641 bis Art. 675.

Im Mietverhältnis legt sich OR Art. 260a darüber

Die sachenrechtliche Lage beantwortet die Eigentumsfrage, nicht die Frage, was zwischen den Vertragsparteien gilt. OR Art. 260a Abs. 1 bestimmt: «Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.» An dieser Zustimmung hängt zugleich, ob die Verwendung des Materials im Sinn von ZGB Art. 671 Abs. 3 ohne den Willen der Grundeigentümerschaft stattgefunden hat.

Abs. 2 kehrt die Lage um, sobald zugestimmt wurde: Die Wiederherstellung des früheren Zustandes kann die Vermieterschaft dann «nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist». Abs. 3 gibt der Mietpartei einen eigenen Anspruch, wenn die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der zugestimmten Erneuerung «einen erheblichen Mehrwert» aufweist. Beide Ansprüche zielen auf Geld, keiner auf die Anlage.

Alles Weitere zum Mietverhältnis bleibt bei den dafür vorgesehenen Einträgen: die Rückgabe der Schlüssel beim Auszug, der Schadenersatz nach einem Schlüsselverlust und die Rolle der Mietkaution.

Die Umkehrung in Art. 673 ZGB und ihr Massstab

Die Reihe schliesst mit einer Norm, die das Ergebnis umdrehen kann. ZGB Art. 673: «Übersteigt der Wert des Baues offenbar den Wert des Bodens, so kann derjenige, der sich in gutem Glauben befindet, verlangen, dass das Eigentum an Bau und Boden gegen angemessene Entschädigung dem Materialeigentümer zugewiesen werde.» Nicht das Material wandert hier zurück, sondern das Grundeigentum wandert weiter, gegen Entschädigung und nur zugunsten einer gutgläubigen Person.

Der Massstab der Norm ist das Verhältnis zweier Werte, des Baues und des Bodens. Verglichen werden Grössen, die den ganzen Bau betreffen; ein Kriterium für ein einzelnes eingebautes Bauteil nennt der Artikel nicht.

Was der Wortlaut offenlässt

Wiedergegeben ist hier der Wortlaut von ZGB Art. 642, 644, 671, 672 und 673 sowie von OR Art. 260a, geordnet nach der Frage, wem ein eingebautes Bauteil gehört und was der Person bleibt, die es bezahlt hat. Die Normen liefern zwei Kriterien, die örtliche Verkehrsauffassung und die Abtrennbarkeit. Die Anwendung auf eine bestimmte Tür überlassen sie dem Einzelfall.

Offen bleibt damit alles, was von der Bauweise einer bestimmten Tür abhängt, und offen bleibt die Höhe einer angemessenen Entschädigung. Beides wird an den Umständen des Einzelfalls beurteilt und im Streit von einem Gericht. Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen verlangt Art. 197 ZPO vor dem Entscheidverfahren einen Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde; deren Zusammensetzung aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung regelt Art. 200 Abs. 1 ZPO. Wer vor einem Einbau oder nach einem Auszug Klarheit will, holt sie im Zweifel dort oder bei einer Rechtsberatung.