Schliessanlage im Stockwerkeigentum

In der Schweiz

Das Schweizer Stockwerkeigentum ist Miteigentum mit Sonderrecht, und der Gesetzeswortlaut zieht die Grenze zwischen beiden ausdrücklich. ZGB Art. 712b Abs. 2 zählt auf, was dem Stockwerkeigentümer nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden kann, darunter unter Ziff. 3 die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen. Eine einheitliche Anlage, deren Schlüssel Haustür, Keller und Waschküche gleichermassen bedient, dient in diesem Sinn auch anderen. Für eine Wohnungstür mit einem eigenen, nicht ins System eingebundenen Schloss greift dagegen Abs. 3 mit der Vermutung zugunsten des Sonderrechts. ZGB Art. 712a Abs. 2 liefert die Gegenprobe: Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen aber «in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen». Wer entscheidet, sagt ZGB Art. 712g Abs. 1: Es gelten die Bestimmungen über das Miteigentum, also fünf Stufen von Art. 647a bis Art. 647e ZGB mit je eigenem Mehrheitserfordernis. Beschlussfähig ist die Versammlung nach ZGB Art. 712p Abs. 1, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Personen; ist die Beteiligung ungenügend, genügt in der zweiten Versammlung nach Abs. 3 ein Drittel, wiederum mindestens zwei.

Die Vorfrage: gemeinschaftlich oder Sonderrecht

Stockwerkeigentum ist nach ZGB Art. 712a Abs. 1 «der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen». Damit stehen zwei Rechtsmassen nebeneinander, das gemeinschaftliche Eigentum am Ganzen und das Sonderrecht an den eigenen Räumen. Eine Schliessanlage fällt nicht von selbst in die eine oder die andere.

Das gesetzliche Kriterium ist funktional, nicht örtlich. Nicht die Frage, wo ein Zylinder eingebaut ist, entscheidet, sondern ob die Anlage auch anderen Einheiten für die Benutzung ihrer Räume dient. Wo ein einziger Schlüssel Haustür, Keller und Wohnungstür bedient, hängen die Zylinder technisch zusammen: Wird einer getauscht, ist die Schliessung des Ganzen betroffen. Der Zylinder in der Wohnungstür kann deshalb Teil der gemeinschaftlichen Anlage sein, obwohl die Tür selbst im Sonderrecht der Einheit steht.

Aus dem Kriterium folgt kein Ergebnis. Der Wortlaut sagt, woran zu messen ist, nicht, wie eine bestimmte Anlage in einem bestimmten Haus einzuordnen ist. Neben dem Gesetz sind der Begründungsakt und das Reglement zu lesen: ZGB Art. 712b Abs. 3 erlaubt, weitere Bestandteile des Gebäudes im Begründungsakt oder durch spätere Vereinbarung als gemeinschaftlich zu erklären, und ordnet für den Fall, dass dies unterblieben ist, die Vermutung zugunsten des Sonderrechts an.

Was in dieser Frage nicht entschieden ist

Für diesen Eintrag wurde der ZGB-Volltext in der Fassung mit Stand 1. Juli 2026 gelesen, Art. 75 sowie die Reihen von Art. 646 bis Art. 649c und von Art. 712a bis Art. 712t. Ein Entscheid des Bundesgerichts, der eine Wohnungstür oder eine Schliessanlage im Stockwerkeigentum der einen oder der anderen Rechtsmasse zuweist, ist in der vorgelagerten Rechtsprechungsrecherche nicht aufgetaucht. Vorhanden ist ein Kriterium aus dem Gesetzeswortlaut, nicht dessen Anwendung durch ein oberstes Gericht.

Von der Antwort hängt der ganze weitere Weg ab. Steht ein Zylinder im Sonderrecht, entscheidet und bezahlt die einzelne Einheit. Gehört er zur gemeinschaftlichen Anlage, führt der Weg über einen Beschluss der Versammlung und über die Wertquoten. Wo sich eine Gemeinschaft darüber nicht einigt, bleibt die Einordnung eine Rechtsfrage, die nur ein Gericht verbindlich beantwortet.

Zuständig ist das Miteigentumsrecht

ZGB Art. 712g Abs. 1 ist eine reine Verweisnorm: «Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.» Wer die Mehrheiten für einen Schliessanlagenwechsel sucht, findet sie deshalb nicht im Abschnitt über das Stockwerkeigentum, sondern rund siebzig Artikel weiter vorn, bei Art. 647 ff. ZGB.

Diese Regeln sind nicht beliebig abänderbar. Nach ZGB Art. 712g Abs. 2 können sie nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer durch eine andere Ordnung ersetzt werden, und auch das nur, soweit sie es nicht selber ausschliessen. Ein Reglement über Verwaltung und Benutzung kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen; für dessen Annahme und Änderung nennt Abs. 3 die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist.

Fünf Stufen, und die Formeln unterscheiden sich

Die Mehrheitserfordernisse lauten im Gesetz unterschiedlich, und der Unterschied ist keine Nuance. Der Wortlaut spricht von der Mehrheit «aller» Miteigentümer, nicht von der Mehrheit der Anwesenden. Zwei Stufen verlangen zusätzlich, dass diese Mehrheit «zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt», also die Wertmehrheit. Eine Stufe verlangt im Grundsatz alle.

• Art. 647a ZGB, gewöhnliche Verwaltungshandlungen: Dazu ist jeder Miteigentümer allein befugt, genannt sind unter anderem Ausbesserungen, kurzfristige Verwahrung und Aufsicht sowie der Abschluss der dazu dienenden Verträge.
• Art. 647b ZGB, wichtigere Verwaltungshandlungen: «Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, können wichtigere Verwaltungshandlungen durchgeführt werden».
• Art. 647c ZGB, notwendige bauliche Massnahmen: Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, «können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen».
• Art. 647d ZGB, nützliche bauliche Massnahmen: Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken, «bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt».
• Art. 647e ZGB, der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende Bauarbeiten: Sie «dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden». Abs. 2 lässt eine Ausnahme zu, wenn die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, sie anordnet, der widersprechende Miteigentümer nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen ihm seinen Kostenanteil abnehmen.

Notwendig oder nützlich, und warum daran alles hängt

Wird eine Anlage ersetzt, weil sie defekt, abgenutzt oder in ihrer Schliessfunktion nicht mehr zuverlässig ist, liegt die Begründung bei der Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit, dem Wortlaut von Art. 647c ZGB. Dann genügt die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, ohne Wertmehrheit. Wird dieselbe Anlage ersetzt, weil eine neue mehr können soll, etwa eine elektronische Zutrittslösung statt einer mechanischen Anlage, rückt die Begründung zur Wertsteigerung und zur Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit, also zu Art. 647d ZGB, und die Wertmehrheit kommt dazu.

Welche der beiden Bestimmungen einen Schliessanlagenwechsel erfasst, hat kein publiziertes Urteil entschieden, das für diesen Eintrag greifbar war. Die Einordnung entsteht deshalb in der Versammlung selbst, aus dem Antragstext und aus dem, was dazu ins Protokoll kommt. Wer denselben Wechsel als Sicherheitsmangel oder als Komfortgewinn begründet, stellt ihn unter ein anderes Quorum.

Art. 647d ZGB kennt zwei Schutzklauseln, die auch bei erreichtem Quorum greifen. Änderungen, die einem Miteigentümer den bisherigen Gebrauch erheblich und dauernd erschweren, können nach Abs. 2 nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden. Verlangt eine Änderung von ihm unzumutbare Aufwendungen, ist sie nach Abs. 3 nur zulässig, wenn die übrigen den unzumutbaren Teil seines Kostenanteils übernehmen.

Neben allen Quoren steht eine Befugnis, die den Miteigentümern nach ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 nicht entzogen werden kann: von sich aus und auf Kosten aller die Massnahmen zu ergreifen, «die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren». In dieselbe Richtung geht ZGB Art. 712s Abs. 1, wonach der Verwalter von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen trifft. Das ist die gesetzliche Grundlage dafür, dass zwischen Notfall und nächster Versammlung nicht Stillstand herrscht.

Die Kosten laufen über die Wertquoten

ZGB Art. 712h Abs. 1 verpflichtet die Stockwerkeigentümer, «an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten». Abs. 2 Ziff. 1 nennt als solche Lasten ausdrücklich die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen. Eine gemeinschaftliche Schliessanlage fällt damit ihrem Wortlaut nach unter diese Ziffer.

Abs. 3 bringt die Korrektur für den Sonderfall: «Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.» Die Norm sagt nicht, wie stark zu berücksichtigen ist, und sie nennt keinen Verteilschlüssel. Sie verlangt eine Berücksichtigung, deren Mass die Gemeinschaft festlegt und im Streitfall das Gericht überprüft.

Ergänzend gilt die allgemeine Miteigentumsregel von ZGB Art. 649: Verwaltungskosten, Steuern und andere Lasten werden im Verhältnis der Anteile getragen, und wer über seinen Anteil hinaus bezahlt hat, kann von den anderen im gleichen Verhältnis Ersatz verlangen. Die Wertquoten selbst stehen nach ZGB Art. 712e Abs. 1 im Begründungsakt; ihre Änderung braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung.

Was die Lebensdauertabelle hier nicht leistet

In der Gruppe der Gemeinschaftseinrichtungen führt die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterinnen- und Mieterverband und Hauseigentümerverband Schweiz die automatische Schliessanlage mit 20 Jahren, doch ist diese Tabelle eine Verbandsempfehlung ohne Rechtsnormcharakter. Auf die Quorumsfrage überträgt sie sich nicht, denn weder Art. 647c noch Art. 647d ZGB nennt eine Amortisationsdauer oder eine Altersgrenze; beide stellen auf den Zweck der Massnahme ab.

Wie die Tabelle im Mietverhältnis nach einem Schlüsselverlust verwendet wird, ist im Eintrag zum Schlüsselverlust in der Mietwohnung dargestellt.

Wo ein Schlüsselverlust die Gemeinschaft berührt

Geht der Schlüssel einer gemeinschaftlichen Anlage verloren, treffen zwei Fragen aufeinander, die getrennt laufen. Ob eine Person Ersatz schuldet und in welcher Höhe, beurteilt sich nach dem Rechtsverhältnis, in dem sie steht, nach Mietrecht bei einer Mietpartei, nach Arbeitsvertragsrecht bei einer angestellten Person mit beruflich anvertrautem Schlüssel. Was die Gemeinschaft mit der Anlage macht, entscheidet sie dagegen nach den hier dargestellten Regeln über Zuordnung, Beschluss und Wertquoten.

Die beiden Stränge können unterschiedlich ausgehen. Ein Beschluss der Versammlung begründet für sich keine Haftung einer einzelnen Person, und eine Haftung ersetzt keinen Beschluss. Der Schadenersatz im Mietverhältnis ist im Eintrag zum Schlüsselverlust in der Mietwohnung dargestellt, der Verlust eines Firmen- oder Generalschlüssels im Eintrag zur Haftung am Arbeitsplatz.

Anfechtung, Protokoll und die Grenzen dieses Eintrags

Beschlüsse der Versammlung sind nicht unangreifbar. ZGB Art. 712m Abs. 2 erklärt, soweit das Gesetz nichts Besonderes bestimmt, die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen für anwendbar. Die Anfechtungsnorm des Vereinsrechts ist ZGB Art. 75: Beschlüsse, die das Gesetz oder die Statuten verletzen, kann jedes Mitglied, das nicht zugestimmt hat, «binnen Monatsfrist, nachdem es von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Gericht anfechten». Nach ZGB Art. 712n Abs. 2 sind die Beschlüsse zu protokollieren, und das Protokoll ist vom Verwalter oder von der vorsitzenden Person aufzubewahren. Damit ist das Protokoll auch das Dokument, an dem sich später ablesen lässt, mit welcher Begründung und mit welchem Mehr ein Anlagenwechsel beschlossen wurde.

Wiedergegeben ist hier der Wortlaut der genannten Bestimmungen, geordnet nach den Fragen, wer über eine Schliessanlage entscheidet und wer sie bezahlt. Begründungsakt und Reglement der einzelnen Gemeinschaft gehen den gesetzlichen Auffangregeln so weit vor, wie ZGB Art. 712g Abs. 2 und Abs. 3 es zulassen. Gestritten wird dabei nicht zwischen zwei Vertragsparteien, sondern unter Miteigentümern derselben Sache, und ein Beschluss bindet auch die Überstimmten. Antrag und Quorum prüft vor der Versammlung eine Rechtsberatung, danach das Gericht im Anfechtungsverfahren.