Schlüssel verloren in der Mietwohnung

In der Schweiz

Für den Schlüsselverlust in der Mietwohnung existiert in der Schweiz keine Leitentscheidung des Bundesgerichts. Eine Suche über den Operator site:bger.ch mit den Begriffen Schlüssel, Schliessanlage und Miete ergab sieben Treffer, von denen keiner den Schlüsselverlust oder die Kosten eines Schliessanlagenaustauschs zum Gegenstand hat. Die beiden nächstliegenden Urteile wurden im Volltext geprüft: 4A_609/2020 vom 26. März 2021 behandelt die Rückgabepflicht bei mehreren Mietern und setzt dabei voraus, dass Schlüssel unter Art. 267 OR fallen. 4A_409/2022 vom 19. September 2023 nennt Schliessanlage und paritätische Lebensdauertabelle im selben Satz, aber im Streit um eine Mietzinserhöhung nach Sanierung, nicht um Schadenersatz. Der konkreteste Schweizer Fall stammt deshalb von einem Kantonsgericht. Das Einzelgericht des Mietgerichts Zürich entschied am 23. Dezember 2020 unter der Geschäfts-Nr. MJ200041-L über Geschäftsräume, bei deren Abnahme zwei von zehn Schlüsseln fehlten. Der Vermieter verlangte den Austausch der gesamten Anlage der Liegenschaft. Das Gericht rechnete anteilig: Auf die gemietete Einheit entfielen ein Zylinder von acht und zehn Schlüssel von 221, zusammen also elf von 229 Positionen und damit 4,8 Prozent, und von CHF 5'700.- Gesamtkosten noch CHF 273.60. Das Obergericht des Kantons Zürich wies die Beschwerde der Mieterin am 16. Februar 2021 ab (PD210001-O/U, E. 3.3.4). Der Entscheid bindet andere Kantone nicht.

Die Norm zuerst: Art. 267 OR

Der Ausgangspunkt steht im Obligationenrecht, im Abschnitt über die Beendigung des Mietverhältnisses. Art. 267 Abs. 1 OR lautet: «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» Das Wort Schlüssel kommt in dieser Norm nicht vor, die Schliessanlage ebenso wenig. Dass Schlüssel zur zurückzugebenden Sache gehören, ist Auslegung. Das Bundesgericht setzt sie im Urteil 4A_609/2020 voraus, als es die Rückgabe von Schlüsseln unter Art. 267 OR behandelt.

Der zweite Absatz derselben Norm begrenzt, was im Mietvertrag im Voraus abgemacht werden kann: «Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.» Eine Vertragsklausel, die unabhängig vom wirklich entstandenen Schaden einen festen Betrag pro fehlendem Schlüssel vorsieht, fällt damit in den Anwendungsbereich dieser Nichtigkeitsfolge.

Auf die Rückgabepflicht folgt Art. 267a OR, die Prüfungs- und Melderegel des Vermieters. Absatz 1: «Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.» Absatz 2 knüpft daran eine Folge: «Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.» Eine Frist in Tagen steht nicht im Gesetz, dort steht «sofort». Einen Art. 267b OR gibt es nicht, auf Art. 267a folgt im Erlass direkt das Retentionsrecht des Vermieters in Art. 268 OR.

Verschulden, Schaden und wer was beweisen muss

Art. 267 OR selbst enthält keine Verschuldensklausel. Die Verknüpfung läuft über das allgemeine Vertragsrecht. Art. 97 Abs. 1 OR: «Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.» Das Verschulden wird damit vermutet; so hält es das Mietgericht Zürich im Fall ZMP 2021 Nr. 3 in Erwägung III.3.3 fest und verlangt von der Vermieterschaft den Beweis von Schaden, Vertragsverletzung und Kausalzusammenhang. Für das Mass der Haftung verweist Art. 99 Abs. 3 OR auf die Bestimmungen über die unerlaubten Handlungen. Art. 42 Abs. 1 OR verteilt die Beweislast: «Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen.»

Art. 43 Abs. 1 OR überlässt «Art und Grösse des Ersatzes für den eingetretenen Schaden» dem Richter, «der hiebei sowohl die Umstände als die Grösse des Verschuldens zu würdigen hat». Art. 44 Abs. 1 OR erlaubt eine Ermässigung oder den vollständigen Wegfall der Ersatzpflicht, wenn Umstände mitgewirkt haben, für die der Geschädigte einstehen muss. Im Mietrecht kommen zwei Konkretisierungen dazu: die Sorgfaltspflicht nach Art. 257f Abs. 1 OR, «Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen», und die Meldepflicht nach Art. 257g OR.

Bei der Meldepflicht ist Vorsicht angebracht. Art. 257g Abs. 1 OR spricht von «Mängeln», nicht von Schlüsseln, und Abs. 2 lässt den Mieter für den Schaden haften, der aus einer unterlassenen Meldung entsteht. Ob ein verlorener Schlüssel ein Mangel im Sinn dieser Norm ist, liess sich in der Recherche zu diesem Eintrag weder durch Rechtsprechung noch durch eine einhellige Lehrmeinung belegen. Die Norm ist die nächstliegende gesetzliche Grundlage für eine Meldepflicht, mehr lässt sich hier nicht sagen.

Der Fall aus Zürich und was er offen lässt

Der Zürcher Fall ZMP 2021 Nr. 3 ist der einzige in dieser Recherche gefundene Schweizer Fall, der die Frage im Kern trifft. Die Schlüsselfrage prüfte das Mietgericht nach Art. 267 OR und nach Art. 44 in Verbindung mit Art. 97 Abs. 1 und Art. 99 Abs. 3 OR. Die Regeste der Publikation fasst Erwägung III.4.3 des Mietgerichts so zusammen: «Fehlen bei der Rückgabe der Mietsache Schlüssel, so hat der Vermieter nur bei einer konkreten Gefährdung der Sicherheit Anspruch darauf, auf Kosten des Mieters die ganze Schliessanlage auswechseln zu lassen».

Der Volltext liegt über entscheidsuche.ch vor und vereint zwei Instanzen: das Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts Zürich MJ200041-L vom 23. Dezember 2020 und den Beschwerdeentscheid des Obergerichts PD210001-O/U vom 16. Februar 2021. Die Rechnung mit 4,8 Prozent stammt vom Mietgericht (E. III.4.5), das Obergericht wies die Beschwerde in diesem Punkt ab (E. 3.3.4). Im Ergebnis wies das Mietgericht die Klage dennoch ab, weil eine Gegenforderung der Mieterin aus Mietzins die bejahte Ersatzpflicht überstieg (Obergericht, E. 3.1.3).

Offen bleibt, ab welcher Zahl fehlender Schlüssel eine konkrete Gefährdung der Sicherheit anzunehmen ist. Offen bleibt ebenso, ob die anteilige Berechnung ausserhalb des Kantons Zürich Bestand hat. Ein kantonaler Entscheid bindet andere Kantone nicht, und eine bundesgerichtliche Klärung dieser Frage fehlt.

Zeitwert statt Neuwert: die paritätische Lebensdauertabelle

Wo über die Höhe eines Schadens gestritten wird, kommt in der Schweizer Praxis die paritätische Lebensdauertabelle ins Spiel. Herausgegeben wird sie gemeinsam vom Mieterinnen- und Mieterverband und vom Hauseigentümerverband Schweiz. Die Ausgabe 2025 liegt als Broschüre vor, die gedruckte Vollversion kostet im Shop des Mieterverbands CHF 12.80, die Einzelabfrage in der Online-Datenbank ist kostenlos und ohne Mitgliedschaft möglich. Für Schlösser und Schliessanlagen weist die Datenbank folgende Werte aus:

Diese Werte stammen aus zwei unabhängigen Abfragen der Online-Datenbank, die übereinstimmend ausfielen. Die Objektbezeichnungen sind eine Zusammenfassung der Abfrageergebnisse, kein Abbild der gedruckten Tabelle.

Der Mieterverband beschreibt sie selbst als Richtwerte, die von den wichtigen Verbänden der Immobilien- und Versicherungsbranche zur Anwendung empfohlen werden. Ein Bericht des K-Tipp vom 23. August 2006 hält fest, dass sich Versicherungen und Mieterschlichtungsstellen «in der Regel» daran halten, und erinnert daran, dass Mieterverband und Hauseigentümerverband bis zur Vereinheitlichung auf den 1. Januar 2006 mit unterschiedlichen Werten rechneten, beim Lavabo etwa mit 40 gegen 50 Jahre. Das Bundesgericht wiederum liess im Urteil 4A_409/2022 die aus der Tabelle abgeleitete Schlussfolgerung der Mieterschaft nicht gelten und behandelte die Tabelle damit erkennbar nicht als bindend für die rechtliche Würdigung.

• Schliesszylinder und Schlüssel, Gruppe Decken, Wände und Türen: 20 Jahre
• Schlösser, Schlosskasten und Einzelschlüssel: 30 Jahre
• Automatische Schliessanlage der Gemeinschaftseinrichtungen: 20 Jahre

Was zwei Versicherer zum Schlüsselverlust schreiben

Die Mobiliar hält auf ihrer Ratgeberseite zum Schlüsselverlust, Stand August 2026, fest, dass die Privathaftpflichtversicherung für den Schaden aufkommt, genannt werden Wohnungs-, Keller- und Briefkastenschlüssel sowie der ganze Schlüsselbund. Der Selbstbehalt der Privathaftpflicht betrage in der Regel 200 bis 500 Franken. Wird ein Schlüsseldienst über die 24-Stunden-Assistance des Versicherers aufgeboten, nennt die Seite eine Kostenübernahme bis maximal CHF 1'000.- ohne Selbstbehalt, bei eigenständiger Beauftragung maximal CHF 500.-. Für selbst bewohntes Wohneigentum beschränkt sich die Leistung laut derselben Seite auf die Organisation einer Fachperson.

Die AXA schreibt in ihrem Blogbeitrag vom 12. Juli 2023, bei Mietern komme oft die Privathaftpflichtversicherung zum Zug, betraglich begrenzt und mit Selbstbehalt, ohne Zahlen zu nennen. Für Wohneigentümer sei Schlüsselverlust «standardmässig weder in der Privathaftpflichtversicherung noch in der Hausratversicherung versichert»; angeboten wird eine optionale Zusatzdeckung, die «Notöffnung, Schlüsseldienst und Schlossänderungskosten» umfasst, ohne dass Deckungssumme oder Selbstbehalt auf der Seite genannt werden.

Diese Angaben stammen von zwei Anbietern und gelten für die dort beschriebenen Produkte zum genannten Stand. Sie sagen nichts darüber aus, wie der Markt insgesamt deckt. Massgebend ist in jedem Fall die eigene Police mit den zugehörigen Bedingungen.

Was in dieser Recherche offen geblieben ist

Neun Schweizer Ratgeber-, Versicherer- und Unternehmensseiten zum Schlüsselverlust wurden geprüft, darunter Mobiliar, AXA, Beobachter und Homegate. Keine davon zitierte ein Gerichtsurteil aus Deutschland. Argumentiert wird mit Art. 267 OR, mit den eigenen Versicherungsbedingungen oder ganz ohne Rechtsquelle. Das ist ein Negativbefund auf einer Stichprobe von neun Seiten, keine Vollerhebung des Schweizer Webs.

Ebenfalls offen: Weder die Mobiliar noch die AXA äussern sich auf den geprüften Seiten dazu, ob eine Leistung erst fliesst, wenn die Schliessanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Genau an dieser Frage entschied sich der deutsche Fall, und für die Schweiz fehlt dazu sowohl die höchstrichterliche als auch die publizierte versicherungsvertragliche Antwort. Auch eine veröffentlichte Fallsammlung einer Schweizer Schlichtungsbehörde speziell zum Schlüsselverlust war nicht auffindbar.

Wenn Sie sich mit der Gegenseite nicht einigen

Für Streitigkeiten aus Miete gilt Art. 197 ZPO: «Dem Entscheidverfahren geht ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus.» Nach Art. 200 Abs. 1 ZPO besteht die Schlichtungsbehörde bei Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung. Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO hält fest, dass in diesen Streitigkeiten keine Gerichtskosten gesprochen werden.

Der Ablauf steht ebenfalls im Gesetz: Einleitung mit einem Schlichtungsgesuch nach Art. 202 ZPO, Verhandlung innert zwei Monaten seit Eingang nach Art. 203 Abs. 1 ZPO, persönliches Erscheinen der Parteien nach Art. 204 ZPO, und bei Nichteinigung die Klagebewilligung nach Art. 209 ZPO. Die allgemeine Klagefrist von drei Monaten nach Art. 209 Abs. 3 ZPO gilt hier nicht: In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen beträgt sie nach Art. 209 Abs. 4 ZPO 30 Tage.

Die Kaution gehört in diesen Streit als Sicherheit und nicht als Massstab für die Höhe einer Forderung; wie Hinterlegung, Freigabe und Rückerstattung nach Art. 257e OR geregelt sind, steht im Eintrag zur Mietkaution und zum Schlüsselverlust.

Dieser Eintrag gibt die Rechtslage wieder, wie sie sich aus den genannten Quellen ergibt, und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Wo Vertrag, Protokoll und Rechnung auseinandergehen, ist der Weg zur zuständigen Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder zu einer Rechtsberatung der sichere.