Mietkaution und Schlüsselverlust

In der Schweiz

Art. 257e OR trägt im Erlass die Randbezeichnung «Sicherheiten durch den Mieter» und besteht aus vier Absätzen, die vier verschiedene Fragen beantworten. Absatz 1 verpflichtet den Vermieter, eine in Geld oder in Wertpapieren geleistete Sicherheit «bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet», zu hinterlegen, und spricht dabei von der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen. Absatz 2 zieht die betragliche Grenze enger: «Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.» Die Obergrenze steht damit nur für Wohnräume im Gesetz, die Hinterlegungspflicht dagegen für beide Raumarten. Absatz 3 bestimmt, unter welchen Voraussetzungen die Bank die Sicherheit herausgeben darf, und knüpft die Rückerstattung an den Mieter an eine Frist von einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses. Absatz 4 überlässt den Kantonen ergänzende Bestimmungen. Gelesen wurde der Artikel im amtlichen Volltext des Obligationenrechts, SR 220, Stand 1. Januar 2026.

Wohin das Geld gehört, und wie viel es sein darf

Der erste Absatz von Art. 257e OR beschreibt keinen Anspruch, sondern eine Handlungspflicht des Vermieters. Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, muss der Vermieter sie bei einer Bank hinterlegen, und zwar auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet. Der Wortlaut nennt den Kontoinhaber ausdrücklich. Die Sicherheit liegt damit nicht im Vermögen der Vermieterschaft und nicht auf einem Sammelkonto der Verwaltung, sondern auf einem Konto, das den Namen der Mietpartei trägt.

Der zweite Absatz begrenzt den Betrag, und er tut es nur für einen Teil der in Absatz 1 genannten Fälle: «Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.» Für Geschäftsräume enthält dieser Artikel keine betragliche Obergrenze, wohl aber dieselbe Hinterlegungspflicht. Wer eine Kautionsforderung prüft, liest die beiden Absätze deshalb getrennt: Der eine sagt, wohin das Geld gehört, der andere, wie viel davon bei Wohnraum überhaupt verlangt werden darf.

Der vierte Absatz besteht aus einem einzigen Satz: «Die Kantone können ergänzende Bestimmungen erlassen.» Damit ist die bundesrechtliche Regelung ausdrücklich nicht abschliessend. Für die Frage, was in einem bestimmten Kanton zusätzlich gilt, ist dieser Absatz die Einstiegsstelle, und er ist auch der Grund, weshalb sich aus dem Schweigen des Obligationenrechts allein nie ein gesamtschweizerischer Befund ableiten lässt.

Zwei Grössen, die im Streit oft verwechselt werden

Hier liegt die Verwechslung, die den meisten Streit um fehlende Schlüssel begleitet. Drei Monatszinse sind eine Obergrenze für das, was als Sicherheit verlangt werden darf. Über die Höhe eines Anspruchs sagt der Wortlaut von Art. 257e OR nichts, weder in die eine noch in die andere Richtung. Der Artikel regelt Hinterlegung und Freigabe eines Betrags, nicht die Frage, ob und in welcher Höhe wegen eines fehlenden Schlüssels überhaupt etwas geschuldet ist.

Diese zweite Frage hat ihre eigene gesetzliche Grundlage in den Bestimmungen über die Rückgabe der Mietsache und in den allgemeinen Haftungsregeln des Obligationenrechts. Sie wird im Eintrag zum Schlüsselverlust in der Mietwohnung behandelt, samt der Schweizer Rechtsprechung und der Frage, ob zum Neuwert oder zum Zeitwert gerechnet wird. Für die Kaution genügt die Trennung: Ob eine Forderung besteht, entscheidet sich anderswo; was mit der hinterlegten Summe geschieht, entscheidet Art. 257e OR.

Praktisch heisst das auch, dass die Kaution nicht als Massstab taugt. Eine berechtigte Forderung kann kleiner sein als die hinterlegte Summe, und sie kann grösser sein. Der Betrag auf dem Konto ist eine Sicherung, kein vereinbarter Schadensbetrag und keine Pauschale.

Freigeben darf die Bank, nicht die Vermieterschaft

Der dritte Absatz richtet sich an die Bank und nicht an die Parteien: «Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben.» Drei Voraussetzungen stehen darin, und alle drei liegen ausserhalb der Einflusssphäre einer einzelnen Partei. Weder die Höhe einer Rechnung noch eine Mängelliste im Abnahmeprotokoll gehört dazu.

Derselbe Absatz gibt dem Zeitablauf eine Rolle: «Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.» Die Frist läuft ab Beendigung des Mietverhältnisses, nicht ab der Wohnungsabnahme, und sie verlangt vom Vermieter eine rechtliche Geltendmachung, nicht bloss eine Ankündigung. Wird sie versäumt, richtet sich der Rückerstattungsanspruch des Mieters gegen die Bank.

Für einen Streit um Schlüssel bedeutet die Kombination beider Sätze etwas Nüchternes: Die Kaution bleibt liegen, solange sich die Parteien nicht einigen, und sie bleibt es nicht unbegrenzt lange.

Verrechnen und zugreifen sind zwei verschiedene Vorgänge

Das Mietrecht kennt eine eigene Norm zur Verrechnung. Art. 265 OR lautet: «Der Vermieter und der Mieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis zu verrechnen.» Die Bestimmung schützt also das Verrechnungsrecht beider Seiten vor einem Verzicht im Voraus. Sie schafft keine Befugnis, sich aus einer hinterlegten Sicherheit zu bedienen, und sie nennt die Kaution nicht.

Der Unterschied ist praktisch. Eine Verrechnungserklärung wirkt zwischen den Parteien, sie bewegt aber kein Geld von einem Konto, das nach Art. 257e Abs. 1 OR auf den Namen des Mieters lautet und dessen Freigabe Absatz 3 an Zustimmung, Zahlungsbefehl oder Urteil bindet. Wer den Kostenvoranschlag für eine neue Schliessanlage in der Hand hält, hat damit eine Rechnung, aber noch keinen der drei im Gesetz genannten Titel.

Ebenfalls zu unterscheiden ist der Fall, dass eine Sicherheit gar nie bei einer Bank hinterlegt wurde. Absatz 1 verlangt die Hinterlegung; wo sie unterblieben ist, fehlt der Vorgang, den Absatz 3 regelt. Der Artikel selbst beschreibt diese Lage nicht weiter.

Abweichende Abreden im Mietvertrag

Zur Kaution finden sich in Mietverträgen und Übernahmeprotokollen häufig Zusatzklauseln, etwa zur Verwendung der Sicherheit bei der Abnahme. Art. 257e OR selbst enthält keine Klausel, die abweichende Vereinbarungen für nichtig oder unwirksam erklärt. Das Obligationenrecht arbeitet im Mietrecht mit punktuellen Nichtigkeitsfolgen: Art. 256 Abs. 2 OR erklärt Abweichungen zum Nachteil des Mieters in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen und in Verträgen über Wohn- oder Geschäftsräume für nichtig, dies allerdings bezogen auf die Übergabe- und Unterhaltspflicht des Vermieters. Art. 273c OR wiederum bestimmt, dass der Mieter auf Rechte, die ihm «nach diesem Abschnitt» zustehen, nur verzichten kann, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist, und diese Bestimmung steht im Abschnitt über den Kündigungsschutz, nicht im Abschnitt über die Pflichten des Mieters, in dem Art. 257e OR liegt.

Gesucht wurde dafür im Wortlaut von Art. 257e OR und im mietrechtlichen Teil des Obligationenrechts nach einer allgemeinen Unabdingbarkeitsklausel für die Kautionsbestimmung; gefunden wurden nur die genannten punktuellen Regeln, woraus folgt, dass der Artikel selbst keine solche Klausel trägt, nicht aber, dass abweichende Abreden zulässig wären, denn Lehre und Rechtsprechung zur zwingenden Natur von Art. 257e OR wurden für diesen Eintrag nicht ausgewertet.

Titel, Frist und Zuständigkeit im Streitfall

Art. 257e Abs. 3 OR beschreibt den Ausgang eines Streits, nicht seinen Verlauf. Die dort genannten Titel entstehen entweder im Betreibungsverfahren oder vor Gericht, und für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen geht dem Entscheidverfahren nach Art. 197 ZPO ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus. Wie dieses Verfahren abläuft, welche Fristen es kennt und weshalb es in Mietsachen kostenlos ist, steht im Eintrag zum Schlüsselverlust in der Mietwohnung.

Für die Kaution kommt eine zeitliche Überlegung dazu. Die Jahresfrist von Absatz 3 läuft unabhängig davon, wie zäh die Korrespondenz verläuft, und sie endet mit einem Rückerstattungsanspruch des Mieters gegenüber der Bank, wenn der Vermieter bis dahin keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat.

Dieser Eintrag gibt den Wortlaut der genannten Bestimmungen und deren Einordnung wieder; er ersetzt keine Beurteilung des einzelnen Mietverhältnisses. Bleibt eine Kautionsabrechnung strittig, ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen die Stelle, die den Fall entgegennimmt; für alles, was davor liegt, ist eine mietrechtliche Rechtsberatung die Adresse.