Schlüsselrückgabe beim Auszug

In der Schweiz

Gelesen wurde der Abschnitt des Obligationenrechts, der das Mietverhältnis abschliesst: Art. 266 bis 268b OR, SR 220, Stand 1. Januar 2026, geprüft über die lokale Fedlex-Filestore-Kopie. Die Rückgabe verteilt sich dort auf zwei Artikel: Art. 267 OR unter dem Randtitel «P. Rückgabe der Sache, I. Im Allgemeinen» und Art. 267a OR unter dem Randtitel «II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter», dieser mit drei Absätzen. Danach folgt unmittelbar das Retentionsrecht der Vermieterschaft in Art. 268 OR. Eine Zahl zurückzugebender Schlüssel steht in keinem dieser Artikel. Gelesen ist damit der Wortlaut dieser Bestimmungen des Bundeszivilrechts und sonst nichts. Der Umfang der Rückgabe bemisst sich nach diesem Stand an keiner gesetzlichen Stückzahl, sondern am Massstab von Art. 267 Abs. 1 OR und an dem, was die Parteien zu Beginn festgehalten haben. Beliebig wird die Zahl dadurch nicht: Was der Mietvertrag oder ein Schlüsselverzeichnis nennt, bindet die Parteien. Zu kantonalem Recht und zur Praxis der Schlichtungsbehörden in Mietsachen schweigt der Befund, weil dort nicht gesucht wurde.

Zwischen Kündigung und Übergabetermin

Mit dem Ende des Mietverhältnisses wechselt die Wohnung zurück. Für die Mieterseite steht dazu ein einziger Satz im Erlass, Art. 267 Abs. 1 OR: Der Mieter muss die Sache «in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt». Ein Massstab für den Zustand steht damit im Gesetz. Eine Uhrzeit, eine Form und ein Verfahren stehen nirgends.

Der Massstab misst nicht an einem Neuzustand, sondern an dem Gebrauch, den der Vertrag vorsah. Was sich aus diesem Gebrauch ergibt, gehört zu dem Zustand, in dem zurückzugeben ist. Wieviel jemand schuldet, wenn der Zustand davon abweicht, richtet sich nach anderen Bestimmungen und ist Gegenstand des Eintrags zum Schlüsselverlust in der Mietwohnung.

Das Gewicht des Übergabetermins liegt deshalb nicht in Art. 267 OR, sondern im Artikel, der unmittelbar folgt.

Welche Schlüssel zurückgehen und an wen

Art. 267 Abs. 1 OR spricht von der Sache. Zur Sache gehört, was der Mieterschaft zum vertragsgemässen Gebrauch überlassen wurde, und ohne Schlüssel lässt sich eine abgeschlossene Wohnung nicht gebrauchen. Das Bundesgericht behandelte die Rückgabe von Schlüsseln in seinem Urteil 4A_609/2020 vom 26. März 2021 unter dieser Norm.

Der Fall betraf zwei Mitmieter. Die Vorinstanz hatte erwogen, eine Mitmieterin könne ihre Rückgabepflicht gar nicht mehr erfüllen, weil sie die Wohnung verlassen und ihre Schlüssel dem anderen Mitmieter übergeben hatte. Das Bundesgericht widersprach: «Denkbar ist etwa, dass sie ihre Schlüssel vom Beschwerdegegner 1 zurückfordert, um sie dem Beschwerdeführer zurückzugeben.» Die Rückgabeschuld besteht danach gegenüber der Vermieterschaft, und die Weitergabe eines Schlüssels an eine Drittperson erfüllt sie weder, noch macht sie deren Erfüllung unmöglich.

Für die Zahl der Schlüssel ist der Bezugspunkt die Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses. Wo der Mietvertrag oder ein Schlüsselverzeichnis eine Stückzahl nennt, haben die Parteien selbst festgehalten, worüber am Ende abgerechnet wird. Wo eine solche Aufzeichnung fehlt, bleibt die Zahl eine Tatfrage, und sie wird am Übergabetermin geklärt oder gar nicht.

Art. 267a OR dreht die Blickrichtung um

Der zweite Artikel des Abschnitts spricht nicht mehr die Mieterschaft an. Nach Art. 267a Abs. 1 OR muss der Vermieter «bei der Rückgabe» den «Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden». Zwei Handlungen stehen darin, die Prüfung und die Meldung, und beide sind an den Moment der Rückgabe gebunden.

Eine Zahl von Tagen steht in der Norm nicht. Das Gesetz sagt «sofort», und der Bezugspunkt dieses Wortes ist der Vorgang der Rückgabe selbst, nicht ein Datum im Kalender danach. Deshalb entscheidet sich am Übergabetermin und nicht in der Korrespondenz der folgenden Wochen, wer die Folge einer späten Beanstandung trägt.

«Übungsgemässe Untersuchung», der Halbsatz mit den Folgen

Art. 267a Abs. 2 OR lautet: «Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.» Der Absatz ist zweiteilig gebaut. Die Regel ist der Verlust der Ansprüche, und die Rückausnahme betrifft Mängel, die bei der üblichen Untersuchung nicht zu sehen waren. Das Wort «soweit» macht den Verlust teilbar: Er erfasst so viel, wie bei der Untersuchung erkennbar gewesen wäre.

Ob ein bei der Rückgabe fehlender Schlüssel unter diesen Absatz fällt, hängt an einer Vorfrage: Art. 267a OR spricht von Mängeln, ohne den Begriff zu bestimmen, und dieselbe Offenheit hält der Eintrag zur Meldepflicht für Art. 257g OR fest. Wird das Fehlen eines Schlüssels als Mangel behandelt, greift die Ordnung dieses Absatzes unmittelbar. Ob und wieweit das Zählen eines Schlüsselbundes zur übungsgemässen Untersuchung gehört, beschreibt der Gesetzestext mit einem einzigen Wort. «Übungsgemäss» verweist auf das, was bei einer Rückgabe dieser Art üblicherweise geschieht, und damit auf eine Tatfrage, die im Streit von der Schlichtungsbehörde oder vom Gericht zu beurteilen ist.

Der Absatz enthält damit keine Rechnung, sondern eine Vorfrage: Sie geht der Höhe einer Forderung voraus und kann sie erledigen, bevor über einen Betrag gesprochen wird.

Der Schlüssel, der später wieder auftaucht

«Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden»: So fasst Art. 267a Abs. 3 OR die Zeit nach der Übergabe, und die Regel betrifft wieder die Vermieterseite. Die beiden Wörter «solche Mängel» binden den Absatz zurück an die Rückausnahme von Absatz 2. Gemeint sind die Mängel, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, und nicht jede Beanstandung, die jemandem nachträglich einfällt.

Die andere Richtung ist die der ausgezogenen Mietpartei. Ein Schlüssel, der Wochen später in einer Schublade liegt, gehört zu der Sache, deren Rückgabe Art. 267 Abs. 1 OR verlangt, und seine Rückgabe steht noch aus. Ob eine bereits erhobene Beanstandung damit erledigt ist, entscheidet sich nicht am Tag des Fundes, sondern daran, worauf die Beanstandung gestützt war und ob die Meldung nach Art. 267a Abs. 1 OR rechtzeitig erfolgte.

Das Rückgabeprotokoll und was es beweisen soll

Was Art. 267a Abs. 1 OR verlangt, geschieht mündlich und in wenigen Minuten. Das Protokoll macht diesen Moment haltbar: Es hält fest, was geprüft und was beanstandet wurde. Wer sich später auf eine Beanstandung beruft oder auf deren Ausbleiben, stützt sich auf dieses Papier.

Rechtlich ist es damit ein Beweismittel und keine Voraussetzung. Der gelesene Abschnitt Art. 266 bis 268b OR macht Prüfung und Meldung von keiner Form abhängig. Die Suche nach einer Vorlage ging an drei Adressen, an den Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft, an den Hauseigentümerverband und an die Suva, jeweils unter den Bezeichnungen Schlüsselübergabeprotokoll und Schlüsselverzeichnis. Zurück kamen ein Schlüsselverzeichnis-Formular der Publikationsreihe mietrechtspraxis mp auf mietrecht.ch, dessen Trägerschaft in dieser Recherche nicht abschliessend geklärt werden konnte, sowie allgemeine Wohnungsübergabeprotokolle, die Schlüssel als eine Zeile unter vielen führen. Ein einheitlich benanntes und neutral herausgegebenes Formular, auf das sich beide Seiten ohne weiteres berufen könnten, besteht für die Schlüsselrückgabe nach diesem Ergebnis nicht. Dass am Übergabetermin nichts festgehalten würde, ist damit nicht gesagt: Ein Protokoll ist Vertrags- und Verwaltungspraxis, und die Formulare einzelner Verwaltungen und Kantonalsektionen waren nicht Gegenstand dieser Suche.

Beide Seiten brauchen dasselbe Papier für Gegenläufiges: die Vermieterschaft für den Nachweis, dass sie sofort gemeldet hat, die Mieterschaft für den Nachweis, dass nichts beanstandet wurde. Entscheidend ist nicht die Form des Blattes, sondern was darauf steht und wer es unterschrieben hat.

Der Termin entscheidet nicht über die Rechnung

Am Übergabetermin fällt keine Entscheidung über Geld. Was dort geschieht, sind Prüfung und Meldung nach Art. 267a Abs. 1 OR. Ob und wieviel jemand für einen fehlenden Schlüssel schuldet, richtet sich nach den allgemeinen Haftungsregeln des Obligationenrechts, und was mit einer hinterlegten Sicherheit geschehen darf, steht in Art. 257e OR. Die Meldung eines Verlusts während der laufenden Mietdauer betrifft Art. 257g OR. Alle drei sind Gegenstand eigener Einträge.

Was der Übergabetermin dagegen entscheidet, ist die Vorfrage aus Absatz 2. Bleibt die Meldung aus, obwohl das Fehlen bei übungsgemässer Untersuchung erkennbar gewesen wäre, sind die Ansprüche nach dem Wortlaut der Norm verloren, unabhängig davon, wie hoch sie gewesen wären. Deshalb steht dieser eine Moment vor allen Berechnungen.

Diese Seite gibt wieder, was in den beiden Artikeln steht, und beurteilt keinen einzelnen Übergabetermin. Für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen geht dem Entscheidverfahren nach Art. 197 ZPO ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus. Wer einer Beanstandung widersprechen oder selbst eine erheben will, bringt sie dorthin; eine mietrechtliche Rechtsberatung ist der frühere Weg zur selben Frage.