Haftung der Liegenschaftsverwaltung für verlorene Schlüssel

In der Schweiz

Der Ausgangspunkt ist eine Norm, die nichts mit Schlüsseln zu tun hat und trotzdem den ganzen Fall trägt. Das Obligationenrecht vom 30. März 1911, hier gelesen im Fedlex-Volltext mit Stand 1. Januar 2026, ordnet die laufende Hausverwaltung keiner eigenen Vertragsart zu; sie fällt über die Auffangnorm des Art. 394 Abs. 2 OR unter das Auftragsrecht. Von dort führt eine kurze Kette weiter: Art. 398 Abs. 1 und 2 OR setzt den Sorgfalts- und Treuemassstab, und Art. 101 Abs. 1 OR verlängert ihn auf Hilfspersonen wie einen angestellten Hauswart. Alle drei Artikel wurden für diesen Eintrag im lokalen Fedlex-Volltext von OR 220 wörtlich gegengeprüft. Was an dieser Kette fehlt, ist eine gerichtliche Bestätigung: Die Suche über entscheidsuche.ch, das Entscheide von Bund und Kantonen erfasst, findet zu einem Schlüsselverlust durch eine Verwaltung oder ihren Hauswart keinen einzigen publizierten Entscheid. Der Eintrag stützt sich deshalb auf den Normtext von 1911 in seiner Fassung von 2026, nicht auf einen bestätigten Anwendungsfall.

Weshalb die laufende Schlüsselverwaltung dem Auftragsrecht folgt

Ob eine Verwaltung einen vorhandenen Schlüssel bei einer Aussperrung aushändigen darf, ist eine andere Frage als die hier behandelte. Hier geht es nicht um die Herausgabe eines vorhandenen Schlüssels, sondern darum, wofür eine Verwaltung einsteht, wenn sie selbst oder ihr Hauswart einen General- oder Zweitschlüssel verliert.

Ein Verwaltungsvertrag zwischen einer Eigentümerschaft und einer Liegenschaftsverwaltung ist im Obligationenrecht keine eigene Vertragsart. Bevor sich die Haftungsfrage stellt, war deshalb zu prüfen, ob das Werkvertragsrecht nach Art. 363 und Art. 364 OR trägt, weil eine Verwaltung gelegentlich auch die Erneuerung einer Schliessanlage organisiert. Art. 364 Abs. 1 OR bindet den Unternehmer dabei an dieselbe Sorgfalt wie einen Arbeitnehmer, doch dieser Massstab betrifft nur den punktuellen Einbau einer neuen Anlage, ein einmalig geschuldetes Werk, nicht die laufende Ausgabe, Verwahrung und Rücknahme von Schlüsseln im Betriebsalltag einer Liegenschaft.

Für diese fortlaufende Geschäftsbesorgung greift stattdessen die Auffangnorm des Auftragsrechts. Art. 394 Abs. 2 OR bestimmt wörtlich: «Verträge über Arbeitsleistung, die keiner besondern Vertragsart dieses Gesetzes unterstellt sind, stehen unter den Vorschriften über den Auftrag.» Die laufende Schlüsselverwaltung ist eine solche, keiner besonderen Vertragsart zugeordnete Arbeitsleistung und untersteht deshalb den Art. 394 ff. OR.

Die Sorgfalts- und Treuepflicht nach Art. 398 OR

Art. 398 OR umschreibt den Massstab in den ersten beiden Absätzen wörtlich: «1 Der Beauftragte haftet im Allgemeinen für die gleiche Sorgfalt wie der Arbeitnehmer im Arbeitsverhältnis. 2 Er haftet dem Auftraggeber für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertragenen Geschäftes.» Für die Verwaltung als Auftragnehmerin gilt damit strukturell derselbe Sorgfaltsmassstab wie für ihr eigenes angestelltes Personal, nur auf einer anderen Vertragsebene: Sie schuldet der Eigentümerschaft, was eine angestellte Person ihrem Arbeitgeber schuldet.

Absatz 3 desselben Artikels regelt, wer das Geschäft ausführen darf: «Er hat das Geschäft persönlich zu besorgen, ausgenommen, wenn er zur Übertragung an einen Dritten ermächtigt oder durch die Umstände genötigt ist, oder wenn eine Vertretung übungsgemäss als zulässig betrachtet wird.» Dass eine Hausverwaltung die laufende Schlüsselausgabe an einen angestellten Hauswart überträgt, ist nach der Natur des Geschäfts üblich und ändert an der Haftung der Verwaltung selbst nichts, wie der folgende Abschnitt zeigt.

Der Hauswart als Hilfsperson: Art. 101 OR

Verliert nicht die Verwaltung selbst, sondern der von ihr eingesetzte Hauswart einen Generalschlüssel, greift Art. 101 Abs. 1 OR: «Wer die Erfüllung einer Schuldpflicht oder die Ausübung eines Rechtes aus einem Schuldverhältnis, wenn auch befugterweise, durch eine Hilfsperson, wie Hausgenossen oder Arbeitnehmer vornehmen lässt, hat dem andern den Schaden zu ersetzen, den die Hilfsperson in Ausübung ihrer Verrichtungen verursacht.»

Diese Haftung lässt sich nach Art. 101 Abs. 2 OR durch eine zum Voraus getroffene Verabredung beschränken oder aufheben. Art. 101 Abs. 3 OR zieht dieser Wegbedingung dort eine Grenze, wo die verzichtende Partei im Dienst der anderen steht oder ihre Verantwortlichkeit aus einem obrigkeitlich konzessionierten Gewerbe folgt: Dann darf höchstens für leichtes Verschulden wegbedungen werden. Ob eine Liegenschaftsverwaltung unter eine dieser beiden Einschränkungen fällt, lässt sich anhand der für diesen Eintrag geprüften Quellen nicht beantworten; dazu wäre eine eigene Prüfung der üblichen Verwaltungsverträge und der einschlägigen Literatur nötig.

Die Organhaftung nach ZGB Art. 55, in einem Satz

Ist die Verwaltung selbst als juristische Person organisiert, verpflichten ihre Organe die Gesellschaft nach Art. 55 Abs. 2 ZGB durch den Abschluss von Rechtsgeschäften und durch ihr sonstiges Verhalten, und Art. 55 Abs. 3 ZGB hält die handelnden Personen daneben persönlich für ihr Verschulden verantwortlich, was die Organe der Verwaltungsgesellschaft selbst betrifft, etwa die Geschäftsführung, und nicht den angestellten Hauswart, für den Art. 101 OR die einschlägige Norm bleibt.

Was die Suche über die publizierte Rechtsprechung ergibt

Eine Suche über entscheidsuche.ch, mit den Suchbegriffen «Generalschlüssel» und «Verwaltung», «Verwalter», «Schlüssel» und «Sorgfaltspflicht» sowie «Liegenschaftsverwaltung» und «Haftung», findet keinen publizierten Bundes- oder Kantonsentscheid, der die Haftung einer Liegenschaftsverwaltung gegenüber der Eigentümerschaft für einen verlorenen General- oder Hauptschlüssel zum Gegenstand hat. Der Nulltreffer trägt nur, soweit er die über dieses Portal auffindbare, veröffentlichte Rechtsprechung betrifft; über unveröffentlichte Entscheide, Vergleiche oder Verfahren vor einer Schlichtungsbehörde sagt er nichts. Aus dem Fehlen eines solchen Urteils folgt nicht, dass der in Art. 398 und Art. 101 OR angelegte Anspruch nicht bestünde: Er ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetzeswortlaut und ist von einem bestätigenden Präzedenzfall nicht abhängig.

Ein Streit über die Kostentragung zwischen Eigentümerschaft und Verwaltung, an dem sich die Anwendung von Art. 398 oder Art. 101 OR entzündet, gehört vor eine Rechtsberatung oder, wo daneben ein Mietverhältnis betroffen ist, vor die zuständige Schlichtungsbehörde.

Am Ende dieser Normkette bleibt eine Lücke: Ein Urteil, das ihre Anwendung auf den Verlust eines General- oder Hauptschlüssels durch eine Verwaltung oder ihren Hauswart bestätigt oder verworfen hätte, ist bislang nicht veröffentlicht.