Mitmiete und der eigenmächtige Schlosswechsel

In der Schweiz

Wie Besitzende derselben Sache gegeneinander geschützt sind, hat das Bundesgericht, II. zivilrechtliche Abteilung, im Urteil 5D_46/2019 vom 18. Dezember 2019 in eigenen Erwägungen zusammengefasst. E. 4.1 beginnt mit der Begriffsbestimmung: «Mitbesitz liegt vor, wenn mehrere Personen auf einer Stufe Anteil am Besitz haben.» Enger gefasst: «Mitbesitz i.e.S. liegt vor, wenn mehrere Personen für sich alleine, ohne Mitwirkung der anderen die Sachherrschaft ausüben können». E. 4.2 zieht daraus zwei Schranken. Die erste lautet: «Die possessorischen Rechtsbehelfe gegen andere Mitbesitzer i.e.S. können nur angerufen werden, wenn damit nicht die Streitigkeit über die Rechtsbeziehung der Mitbesitzenden ausgetragen werden soll». Die zweite: «Die Besitzesstörungsklage ist zulässig, wenn die Besitzsphären der Mitbesitzer deutlich abgegrenzt werden können». Massgebend sind nach derselben Erwägung «die bisherigen tatsächlichen Verhältnisse». In E. 6 wendet das Gericht die Bedingung der abgegrenzten Besitzsphären auf das possessorische Vorgehen unter Mitbesitzern allgemein an. E. 4.3 grenzt schliesslich die Störung ab, nämlich als «Beeinträchtigung der tatsächlichen Herrschaft über die Sache in irgendeiner ihrer Äusserungen, soweit sie nicht zum Verlust des Besitzes und damit zur Schmälerung des Besitzstandes des Besitzers geführt hat». Die Grenzen des Urteils gehören zum Befund. Gestritten wurde im Nachbarrecht um Vorrichtungen an einer Aufmauerung am Rand einer Terrasse. Das Bundesgericht nahm die Eingabe als subsidiäre Verfassungsbeschwerde entgegen und prüfte den Entscheid des Aargauer Obergerichts auf Willkür. Die zitierten Sätze sind allgemein gefasst; eine gemeinsam gemietete Wohnung kommt in ihnen nicht vor.

Die gemeinsame Miete als einfache Gesellschaft

OR Art. 530 Abs. 1 lautet: «Gesellschaft ist die vertragsmässige Verbindung von zwei oder mehreren Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln.» Nach Abs. 2 ist sie eine einfache Gesellschaft, sofern nicht die Voraussetzungen einer anderen durch das Gesetz geordneten Gesellschaft zutreffen.

Die Verbindung zur Miete zieht das Bundesgericht im französischsprachigen Urteil 4A_352/2012 vom 21. November 2012, I. zivilrechtliche Abteilung. In E. 3.1 zählt es typische Zwecke einer einfachen Gesellschaft auf, den gemeinsamen Kauf und den gemeinsamen Bau, und fährt fort: «Il en va de même de la location en commun d'un local ou d'un appartement». Dasselbe gilt danach für die gemeinsame Miete eines Lokals oder einer Wohnung. In E. 3.2 folgt die Einordnung des Einzelfalls, zweier Personen mit gemeinsam gemieteten Praxisräumen, und daraus eine Rechtsfolge: «le congé devait être donné par ceux-ci conjointement, sous peine de nullité». Die Kündigung musste also von beiden gemeinsam ausgehen, sonst war sie nichtig.

Einen Automatismus spricht das Urteil nicht aus. Für das Beispiel verweist es auf BGE 108 II 204 vom 8. Juni 1982: Dort hatte ein Konkubinatspaar die Wohnung gemeinsam gemietet und einen Haushalt geführt, «für dessen Kosten sie beide aufkamen» (E. 4b). Zuvor hält E. 4a fest, beim Zusammenleben von zwei Personen «muss in jedem einzelnen Fall näher geprüft werden», ob die Umstände die Regeln über die einfache Gesellschaft erlauben. Und die gesetzliche Ordnung der Geschäftsführung gilt nach Art. 535 Abs. 1 nur, soweit sie nicht «durch Vertrag oder Beschluss einem oder mehreren Gesellschaftern oder Dritten ausschliesslich übertragen ist».

Allein handeln oder alle fragen

OR Art. 535 Abs. 2 lautet: «Steht die Geschäftsführung entweder allen oder mehreren Gesellschaftern zu, so kann jeder von ihnen ohne Mitwirkung der übrigen handeln, es hat aber jeder andere zur Geschäftsführung befugte Gesellschafter das Recht, durch seinen Widerspruch die Handlung zu verhindern, bevor sie vollendet ist.»

Abs. 3 setzt eine zweite Stufe darüber: «Zur Bestellung eines Generalbevollmächtigten und zur Vornahme von Rechtshandlungen, die über den gewöhnlichen Betrieb der gemeinschaftlichen Geschäfte hinausgehen, ist, sofern nicht Gefahr im Verzuge liegt, die Einwilligung sämtlicher Gesellschafter erforderlich.»

Die beiden Absätze unterscheiden sich in der Reihenfolge. Abs. 2 lässt zuerst handeln und gibt den übrigen ein Recht, das zeitlich begrenzt ist, denn der Widerspruch wirkt nur, «bevor sie vollendet ist». Abs. 3 verlangt die Einwilligung vorher und lässt sie einzig bei Gefahr im Verzuge entfallen.

Was zum «gewöhnlichen Betrieb der gemeinschaftlichen Geschäfte» gehört, umschreibt der Artikel nicht. Die Zuordnung des Schlosswechsels an einer gemeinsam gemieteten Wohnung zu Abs. 2 oder zu Abs. 3 ist deshalb offen, und die Gegenüberstellung oben zeigt beide Absätze nebeneinander, ohne sie zu entscheiden.

Wen die Rechnung bindet

Die Aussenseite regelt OR Art. 543. Abs. 1 lautet: «Wenn ein Gesellschafter zwar für Rechnung der Gesellschaft, aber in eigenem Namen mit einem Dritten Geschäfte abschliesst, so wird er allein dem Dritten gegenüber berechtigt und verpflichtet.» Handelt er im Namen aller, werden die übrigen nach Abs. 2 «nur insoweit berechtigt und verpflichtet, als es die Bestimmungen über die Stellvertretung mit sich bringen». Abs. 3 vermutet eine Ermächtigung zur Vertretung, «sobald ihm die Geschäftsführung überlassen ist».

OR Art. 544 Abs. 3 knüpft die gemeinsame Haftung an eine Voraussetzung: «Haben die Gesellschafter gemeinschaftlich oder durch Stellvertretung einem Dritten gegenüber Verpflichtungen eingegangen, so haften sie ihm solidarisch, unter Vorbehalt anderer Vereinbarung.» Wie ein Betrag danach unter den Mitmietenden auszugleichen ist, betrifft ihr Verhältnis untereinander und ist hier nicht geprüft.

Für Ehegatten beantwortet das Familienrecht dieselbe Frage mit einer eigenen Norm, dargestellt im Eintrag über die Vertretung der ehelichen Gemeinschaft. Die Kosten einer Schliessanlage, welche die Vermieterschaft für eine ganze Liegenschaft ersetzt, sind wiederum eine andere Frage mit eigenem Eintrag.

Besitzesschutz gegen die Person nebenan

Das Zivilgesetzbuch kennt zwei Klagen gegen verbotene Eigenmacht. ZGB Art. 927 Abs. 1 lautet: «Wer einem andern eine Sache durch verbotene Eigenmacht entzogen hat, ist verpflichtet, sie zurückzugeben, auch wenn er ein besseres Recht auf die Sache behauptet.» Art. 928 Abs. 1 lautet: «Wird der Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört, so kann der Besitzer gegen den Störenden Klage erheben, auch wenn dieser ein Recht zu haben behauptet.»

Beide Klagen wirken ausdrücklich auch dann, wenn die Gegenseite ein Recht behauptet. Unter Mitmietenden trifft das auf eine Lage, in der beide Seiten ein Recht an derselben Tür haben, und hier setzt die erste Schranke aus BGer 5D_46/2019 E. 4.2 an: Die Klage darf nicht dazu dienen, den Streit über das Rechtsverhältnis der Mitbesitzenden auszutragen.

Zwei Fragen beantwortet der Entscheid für die Wohnungstür nicht. Die erste betrifft die Klageart: E. 4.3 beschränkt die Störung auf Beeinträchtigungen, die nicht zum Verlust des Besitzes führen, und ob der Ausschluss vom Schlüssel eine Störung nach Art. 928 oder eine Entziehung nach Art. 927 ist, steht in keiner hier geprüften Quelle. Die zweite betrifft die Bedingung selbst: Ob sich an einer Tür, die alle Mitmietenden benutzen, Besitzsphären deutlich abgrenzen lassen, sagt das Urteil nicht.

Die Rangfolge zwischen amtlicher Hilfe und Selbsthilfe nach ZGB Art. 926 ist im Eintrag über die verbotene Eigenmacht dargestellt. Dass die handelnde Person selbst Mitbesitzerin derselben Tür ist, ist dort nicht der Gegenstand.

Kein Entscheid zur gemeinsamen Wohnungstür

Abgefragt wurde am 17. September 2026 die Volltextsammlung von entscheidsuche.ch über ihren Gesamtbestand von 838 586 Dokumenten, jeweils mit zwei Ausdrücken, die im selben Dokument stehen mussten: «Besitzesstörung» mit «Mitmieter», mit «Mitmieterin», mit «Mitbewohner» und mit «Wohngemeinschaft», «Mitbesitz» mit «Mitmieter» und mit «Wohnungstür», «ausgesperrt» mit «Mitmieter», «Schlosses» mit «Mitmieter», «Zylinder» mit «Mitmieter» und «Schloss ausgewechselt» mit «Mitbewohner». Jede dieser zehn Abfragen ergab null Treffer. Die Einzelwörter sind belegt: «Mitmieter» ergibt für sich 141 Treffer, «Besitzesstörung» 266, «Mitbesitz» 72.

Die Reichweite ist begrenzt. Gemessen sind deutschsprachige Ausdrücke; französisch- und italienischsprachige Entscheide erfasst die Abfrage nicht. Die Gegenprobe mit dem blossen Wort «Schloss» neben «Mitmieter», «Mitmieterin» oder «Mitmietern» ergab 47 Dokumente, und in den gesichteten Textstellen betrifft keines einen Schlosswechsel unter Mitmietenden.

Die Normen oben gelten damit weiter. Belegt ist allein, dass ihre Anwendung auf den Schlosswechsel an einer gemeinsam gemieteten Wohnung in dieser Sammlung und mit diesen Ausdrücken nicht als Entscheid vorliegt.

Was dieser Eintrag nicht beurteilt

Das Lexikon beurteilt nicht, ob in einer bestimmten Wohnung eine einfache Gesellschaft besteht, ob ein Schlosswechsel dort unter Art. 535 Abs. 2 oder Abs. 3 fällt oder ob eine Klage nach Art. 927 oder Art. 928 offensteht. Wie das Strafrecht einen Schlossaustausch einordnet, der jemanden aus noch benutzten Räumen aussperrt, ist im Eintrag darüber dargestellt, wer eine Tür öffnen lassen darf.

Welche Schlichtungsbehörde für einen Streit unter Mitmietenden zuständig ist, wurde für diesen Eintrag nicht geprüft. Die Frage gehört mit dem Mietvertrag und allfälligen Absprachen unter den Mitmietenden in eine Rechtsberatung oder vor die Schlichtungsbehörde, und zwar bevor ein Auftrag an der Tür erteilt ist.