Mehrwertentschädigung für eingebaute Sicherheitstechnik

In der Schweiz

Das Obligationenrecht führt die Erneuerung durch die Mietpartei unter dem Randtitel «H. Erneuerungen und Änderungen» und der Ziffer «II. Durch den Mieter». Art. 260a Abs. 3 OR lautet: «Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten.» Zitiert ist die Fedlex-Fassung mit dem Stand 1. Januar 2026, gelesen an der lokalen Volltextkopie. Weil dieser Artikel die Bemessung in seinem dritten Absatz offen lässt, wurde die veröffentlichte Rechtsprechung danach abgefragt, ob sie diesen Massstab an einer Sicherheits- oder Zutrittsanlage bereits ausgeformt hat. Über die 795 160 Entscheide, die entscheidsuche.ch am 2. September 2026 indexierte, ergaben die Abfragen «260a Abs. 3» mit «Schliessanlage» und mit «Alarmanlage» sowie «Art. 260a» mit «Türöffner», «Sprechanlage», «Zutrittskontrolle», «Einbruchschutz» und «Sicherheitstür» je null Treffer, während die Kontrollabfrage «Mietvertrag» 8737 Entscheide zurückgab und «260a Abs. 3» für sich genommen auf 60 kam. Dieselbe Fehlanzeige zeigt die Gegenrichtung: «Wegnahmerecht» steht in 11 Entscheiden, in Verbindung mit «Schliessanlage», «Alarmanlage» oder «Türöffner» in keinem, wobei diese Zählung den von entscheidsuche.ch indexierten Bestand erfasst; Vergleiche vor den Schlichtungsbehörden und nicht publizierte kantonale Entscheide sind darin nicht enthalten.

Was der dritte Absatz nicht beziffert

Der Wortlaut verlangt einen Mehrwert und nennt ihn erheblich, und die Rechtsfolge lautet auf «eine entsprechende Entschädigung». Woran sich das Wort «entsprechende» bemisst, steht im Artikel nicht. Diese Lücke hat das Bundesgericht im französischsprachigen Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 in einer eigenen Erwägung geschlossen, in Erwägung 5.4.3.

Der Satz, an dem die Bemessung hängt, lautet dort: «La "plus-value" correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail.» Massgebend ist damit der Wertzuwachs an der Mietsache, soweit er bei Vertragsende noch nicht abgeschrieben ist. Das Gericht fügt an, der Mehrwert werde objektiv beurteilt, mit Blick auf die Aufwendungen der Mietpartei und auf den Nutzen der Arbeiten für die Vermieterschaft; seine Erheblichkeit hänge von den Umständen ab, besonders von den Kosten der Arbeiten, vom bezahlten Mietzins und von den Vorteilen, die die Vermieterschaft daraus ziehen kann.

Für die Höhe kommt eine zweite Stufe dazu. In derselben Erwägung hält das Gericht fest: «L'indemnité doit être appréciée en équité par le juge, qui dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Son montant ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste et peut être modulé en fonction des particularités du cas d'espèce.» Als Kriterien für diese Abstufung nennt es unter anderem den ermässigten Mietzins, den die Mietpartei als Gegenleistung für die Arbeiten erhalten hat, und die Umstände, die zur Beendigung des Vertragsverhältnisses geführt haben.

Damit steht neben der Alterswertrechnung des Mietrechts ein zweiter und anders gebauter Massstab. Die Rechnung über die paritätische Lebensdauertabelle dient dem Schadenersatz der Vermieterschaft gegen die Mietpartei nach Art. 267 Abs. 1 OR und arbeitet mit festen Jahreszahlen; Tabellenwerte und Rechenmuster stehen im Eintrag über die Lebensdauer einer elektronischen Schliessanlage. Der Anspruch aus Art. 260a Abs. 3 OR läuft in die Gegenrichtung, und seine Höhe bestimmt ein richterliches Ermessen.

Woher das Wegnahmerecht kommt, das im Mietrecht nicht steht

Neben dem Geld steht ein zweiter Weg mit lateinischem Namen. In Erwägung 5.4.1 desselben Urteils zählt das Bundesgericht auf, wem das Gesetz ein «droit d'enlèvement (ou droit de reprise, jus tollendi; Wegnahmerecht)» zuerkennt: dem Nutzniesser nach ZGB Art. 753 Abs. 2, dem gutgläubigen Besitzer nach ZGB Art. 939 Abs. 2, der ungerechtfertigt bereicherten Person nach OR Art. 65 Abs. 2 und dem Geschäftsführer ohne Auftrag nach OR Art. 422 Abs. 3, dies für Verwendungen, die ihnen nicht ersetzt werden.

Im Mietrecht fehlt eine solche Bestimmung. In Erwägung 5.4.2 hält das Gericht deshalb fest: «Selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, un jus tollendi extra legem doit être reconnu au locataire; il paraît conséquent de réserver l'exercice d'un tel droit pour le cas où le locataire ne peut prétendre à une indemnité pour la plus-value apportée par ses aménagements». Der Ausdruck «extra legem» stammt vom Gericht selbst und sagt, wo dieses Recht seinen Sitz hat: ausserhalb des geschriebenen Mietrechts.

Grundlagenlos ist es deswegen nicht. Die beiden zivilrechtlichen Vorbilder, die das Gericht nennt, sind wortgleich. OR Art. 65 Abs. 2 und ZGB Art. 939 Abs. 2 führen je einmal denselben Satz: «Für andere Verwendungen kann er keinen Ersatz verlangen, darf aber, wenn ihm ein solcher nicht angeboten wird, vor der Rückgabe der Sache, was er verwendet hat, wieder wegnehmen, soweit dies ohne Beschädigung der Sache selbst geschehen kann.» Nachgezählt an beiden Volltexten, Fassung 1. Januar 2026: je ein Vorkommen. Zwei Bedingungen sind darin schon angelegt, die Zeitschranke vor der Rückgabe und die Schonung der Sache.

Wenn die Entschädigung die Wegnahme ausschliesst

Zwischen Geld und Sache besteht damit kein Wahlrecht der Mietpartei. In Erwägung 5.5 wendet das Bundesgericht den Grundsatz aus 5.4.2 auf den Fall an und formuliert ihn als Satz: «Or, la possibilité de se faire indemniser exclut l'exercice du jus tollendi». Massgebend ist bereits die Möglichkeit, sich entschädigen zu lassen, noch bevor eine Zahlung geflossen ist.

Der Fall betraf eine im Rohbau übernommene Wohnung. Die Mietpartei hatte die Einbauten beim Auszug mitgenommen, obwohl ihr eine Mehrwertentschädigung zugestanden hätte, und schuldete dafür die Wiederherstellung. Das Gericht rechnete die beiden Positionen gegeneinander: Es setzte die Mehrwertentschädigung nach Billigkeit auf 20 000 Franken fest, zog sie von den 27 956 Franken der Wiederherstellung ab und rundete die Differenz von 7956 auf 8000 Franken, die der Vermieterschaft aus diesem Titel blieben. Diese Zahlen stammen aus dem Entscheid selbst und sind kein konstruiertes Beispiel.

Für eine eingebaute Sicherheitsanlage heisst das, dass die Frage nach dem Ausbau erst nach der Frage nach dem Geld beantwortet wird. Massstab für die Abgrenzung zwischen Bestandteil und abnehmbarem Teil ist ZGB Art. 642 Abs. 2; ausgeführt ist sie im Eintrag über das Eigentum an der eingebauten Schliessanlage.

Die Zeitschranke liegt vor der Rückgabe

Der Satz stammt aus Erwägung 4.1.3 jenes Urteils vom 20. März 2024, einer eigenen Erwägung des Bundesgerichts, in der es seine Rechtsprechung zusammenfasst: «Das ius tollendi ist ein Aneignungsrecht, welches eigenmächtig ausgeübt werden und vor Rückgabe der Sache vollzogen worden sein muss, um nicht zu verwirken». In Erwägung 4.3.1 wendet das Gericht das an und bestätigt die Annahme der Vorinstanz, das Wegnahmerecht könne «nur bis zum Ende der Vertragsdauer des Mietvertrages» ausgeübt werden.

Der Fall zeigt zugleich, wie Geld an die Stelle der Anlage tritt. Streitig war ein Vorvertrag zum Mietvertrag über ein Ladenlokal, in dem die abtretende Mietpartei ihr Wegnahmerecht gegen Entgelt aufgab. So las die Vorinstanz die Vereinbarung, das Handelsgericht des Kantons Zürich; das Bundesgericht bezeichnete diese Erwägungen in Erwägung 4.3 als bundesrechtskonform und wies die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

Mängelrüge und Protokoll der Übergabe behandelt der Eintrag über die Schlüsselrückgabe beim Auszug; für das Wegnahmerecht zählt an diesem Termin, dass er die Frist beendet.

Wie weit die Schwelle der Erheblichkeit reicht

Das Wort «erheblich» im dritten Absatz ist eine Schwelle, und es hat schon einmal die Frage aufgeworfen, ob sie auch ausserhalb des Mietverhältnisses gilt. In BGE 126 III 505 vom 23. November 2000 ging es um ein Bauhandwerkerpfandrecht für Arbeiten, die eine Mietpartei bestellt hatte. Der Beklagte machte geltend, pfandrechtsgeschützt sei die Forderung des Bauhandwerkers, die «in Analogie zu Art. 260a Abs. 3 OR» einen erheblichen Mehrwert bewirkt habe. Diese Analogie stammt aus der Rechtsschrift der beklagten Partei, die sich auf eine Urteilsbesprechung von Schumacher berief.

Das Bundesgericht verwarf es in Erwägung 4b/cc mit eigener Begründung: «Art. 260a OR regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter […]. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB, der dem Bauhandwerker einen Anspruch für die Forderung insgesamt gibt, hat mit Art. 260a Abs. 3 OR nichts zu tun; die verschiedene Berechnung ergibt sich - nebst der unterschiedlichen Zwecksetzung - aus dem Gesetz». Die Schwelle der Erheblichkeit bleibt damit an das Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien gebunden und wirkt in einem Werkvertrag über denselben Einbau nicht mit.

Was am Ende der Mietdauer übrig bleibt

Ein Erlassartikel und drei Bundesgerichtsurteile tragen diesen Eintrag: Art. 260a Abs. 3 OR, die Bemessung aus 4A_305/2020, die Zeitschranke aus 4A_22/2024 und die Grenze der Erheblichkeitsschwelle aus BGE 126 III 505. Wie sich eine vertragliche Abrede über diesen Anspruch auswirkt und welche Form sie braucht, behandelt der Eintrag über den Panzerriegel in der Mietwohnung.

Der Eintrag über das Eigentum an der eingebauten Schliessanlage hält am Wortlaut von Art. 260a OR fest, dass keiner der drei Absätze einen Anspruch auf die Sache selbst gibt. Das trifft den Artikel genau; das Wegnahmerecht steht ausserhalb von ihm und ruht auf den Bestimmungen, die hier genannt sind.

Ob im einzelnen Mietverhältnis ein erheblicher Mehrwert vorliegt und wie hoch eine Entschädigung dafür ausfällt, wird im Streitfall vor der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen oder in einer mietrechtlichen Rechtsberatung geklärt. Die hier wiedergegebenen Bestimmungen und Erwägungen ersetzen die Prüfung des einzelnen Vertrages nicht.

Für die eingebaute Sicherheitstechnik läuft alles auf einen einzigen Zeitpunkt zu. Bis zur Rückgabe der Sache stehen zwei Wege nebeneinander, der Anspruch auf Geld und die Wegnahme; mit der Rückgabe bleibt der Anspruch auf Geld, und die Anlage bleibt, wo sie eingebaut worden ist.