Einstellplatz und das Recht am gemeinsamen Tor

In der Schweiz

Gelesen wurden für diesen Eintrag das Schweizerische Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907, das Obligationenrecht vom 30. März 1911 und das Schweizerische Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937, alle drei mit Stand vom 1. Januar 2026. Das Alltagswort der Sache steht in keinem der drei Erlasse. Der Befund ist an ZGB, OR und StGB erhoben worden, an 2 087 449 Zeichen und an den beiden Wörtern «Garage» und «Einstellplatz»: Der Stamm «garag» ergibt in allen drei Erlassen null Treffer, während der Stamm «einstellpl» zweimal im Obligationenrecht steht, in OR Art. 266e und in dessen Randtitel «5. Möblierte Zimmer und Einstellplätze». Der Befund trägt bloss für den Wortlaut dieser drei Erlasse und sagt nichts über kantonales Baurecht, über Reglemente und über die Sprache der Gerichte, die in ihren Entscheiden die Wörter Autoeinstellhalle und Einstellhalle führen. Für die Zuordnung selbst gibt ZGB Art. 712b Abs. 1 den Massstab: «Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.» Eine markierte Fläche auf dem Hallenboden hat weder Wände noch einen eigenen Zugang.

Warum der Platz hinter dem Tor kein Sonderrecht sein kann

ZGB Art. 712b Abs. 1 stellt drei Anforderungen an das Objekt, an dem Sonderrecht bestehen kann. Es muss ein Stockwerk oder ein Teil eines Stockwerks sein, es muss als Wohnung oder als Einheit von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken dienen, und es muss «mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen» sein. Der Halbsatz am Ende der Bestimmung erlaubt, dass eine solche Einheit «getrennte Nebenräume» umfasst.

Ein Einstellplatz in einer Sammelgarage bringt keine dieser Eigenschaften mit. Er ist eine Fläche in einem Raum, den viele Parteien zugleich befahren; die Begrenzung ist eine Bodenmarkierung, der Zugang ist das gemeinsame Tor. Vom Sonderrecht her betrachtet fehlt ihm damit genau das Merkmal, an dem die Bestimmung den Gegenstand festmacht.

Die andere Frage, wann eine bereits vorhandene gemeinschaftliche Anlage nach ZGB Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 dem Sonderrecht entzogen bleibt und wie sich die Kosten nach ZGB Art. 712h verteilen, ist im Eintrag zur Schliessanlage im Stockwerkeigentum dargestellt. Dort stehen auch die Mehrheiten, mit denen eine bauliche Massnahme beschlossen wird.

Die Frage, die das Bundesgericht ausdrücklich offen gelassen hat

In BGE 106 II 11 vom 14. März 1980 ging es um das Dach einer Autoeinstellhalle, die im Grundbuch als selbständige Stockwerkeinheit eingetragen war. Die Regeste dieses Entscheids beschreibt die Grundbuchlage des Falls mit den Worten «Zu Sonderrecht ausgeschiedene Autoeinstellhalle eines Wohnblocks». Das Bundesgericht selbst hat in Erwägung 4 anders angesetzt: «Ob eine Einstellhalle grundsätzlich zu Sonderrecht ausgeschieden werden könne oder nicht und ob die von der Vorinstanz diesbezüglich geäusserten Zweifel berechtigt seien, kann dahingestellt bleiben.»

Die Zweifel stammen von der Vorinstanz, das Offenlassen vom Bundesgericht. Beides betrifft die ganze Halle als Einheit von Räumen, und der Streit ging um ihr Dach. Für den einzelnen Platz darin ist damit weder etwas entschieden noch etwas präjudiziert.

Offen bleibt auch der Anschluss an den letzten Halbsatz von ZGB Art. 712b Abs. 1: Ob ein Einstellplatz zu dem zählt, was er «getrennte Nebenräume» nennt, beantwortet der Wortlaut nicht; die beiden Wörter zusammen mit dem Einstellplatz ergeben in den 795 160 Dokumenten von entscheidsuche.ch, Messung vom 2. September 2026, null Treffer, und eine amtliche Wegleitung ist dazu nicht greifbar gewesen. Bei einer Liegenschaft mit dieser Konstruktion gehört die Frage vor eine Rechtsberatung.

Wie die Praxis den einzelnen Platz stattdessen zuordnet

BGE 130 III 306 vom 2. März 2004 zeigt die übliche Bauweise im Sachverhalt. Eine Liegenschaft mit fünfzehn Stockwerkeinheiten umfasst dort neben Wohnungen und Geschäftslokalen eine «Autoeinstellhalle mit vierundzwanzig Einstellplätzen», und diese Halle «ist entsprechend der Anzahl Einstellplätze in Miteigentum aufgeteilt». Die Halle ist die Sonderrechtseinheit, der Platz ein Anteil daran.

Das Bundesgericht ordnet diesen Anteil in Erwägung 3.3.1 als subjektiv-dingliches Miteigentum ein, und zwar «nach - unangefochtener - Auffassung der Beklagten unselbstständiges Miteigentum»; die Miteigentumsanteile an der Stockwerkeinheit sind «mit dem Eigentum an den übrigen Stockwerkeinheiten dauerhaft zu bestimmtem Zweck verknüpft». Dass die Parteien darüber einig waren, gehört zur Aussage dazu.

Ohne Parteivorbehalt steht die allgemeine Erwägung 3.3.3. Nach ZGB Art. 646 Abs. 3 hat jeder Miteigentümer für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, doch ist die Bestimmung laut Bundesgericht «freilich nicht zwingend und schliesst die Vereinbarung der Miteigentümer nicht aus, das Miteigentum an einem bestimmten Grundstück mit dem Eigentum oder Miteigentum an einem anderen Grundstück derart zu verknüpfen, dass der Miteigentumsanteil am ersten Grundstück das rechtliche Schicksal des zweiten - mit ihm verbundenen - Grundstücks teilt». Darauf beruht die Verknüpfung, die einen Platz untrennbar an eine Wohnung bindet.

Die dritte Figur, das ausschliessliche Nutzungsrecht

Neben dem Sonderrecht und dem Miteigentumsanteil kennt das Gesetz eine dritte Zuordnung, und sie ist am Einstellplatz die häufigste. ZGB Art. 712g Abs. 4 hält fest: «Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.» Die Bestimmung ist durch Ziff. I 1 des Bundesgesetzes vom 11. Dezember 2009 eingefügt worden und seit dem 1. Januar 2012 in Kraft (AS 2011 4637).

Im Miteigentumsrecht steht die Parallelnorm. ZGB Art. 647 Abs. 1bis, eingefügt durch dasselbe Bundesgesetz und seit demselben Tag in Kraft, sagt: «Eine Änderung von Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer.» Beide Bestimmungen setzen voraus, dass es diese Rechtsfigur gibt, ohne sie zu umschreiben; geregelt ist die Änderung, während eine Bestimmung über die Entstehung weder im ZGB noch im OR steht.

Beide Bestimmungen hängen an einem Dokument, benennen es aber verschieden: ZGB Art. 712g Abs. 4 spricht von der «reglementarischen Zuteilung», ZGB Art. 647 Abs. 1bis von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Gemeint ist das Reglement über Verwaltung und Benutzung, das nach ZGB Art. 712g Abs. 3 jeder Stockwerkeigentümer verlangen kann und das auch die Ordnung eines gemeinschaftlichen Raums trägt; wie eine solche Benutzungsordnung aufgestellt und geändert wird, ist im Eintrag zur Waschküche und der Benutzungsordnung dargestellt. Hier steht die Stufe darüber: was eine bereits erfolgte Zuteilung gegen eine spätere Mehrheit schützt.

Der gemietete Platz läuft nach einer eigenen Frist

Viele Plätze in einer Sammelgarage sind gemietet, und dort setzt das Obligationenrecht eine Weiche. In OR Art. 253a Abs. 1 steht: «Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.» Ein Platz, den der Vermieter mit der Wohnung zusammen überlässt, teilt deren Schicksal.

OR Art. 266e betrifft den anderen Fall: «Bei der Miete von möblierten Zimmern und von gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen können die Parteien mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer kündigen.» Zwei Wochen stehen damit neben den drei Monaten, die OR Art. 266c für Wohnungen nennt, und den sechs Monaten aus OR Art. 266d für Geschäftsräume.

Diese Fristen sind Auffangregeln. Nach OR Art. 266a Abs. 1 kündigen die Parteien das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine, «sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben». Der Vertrag über den Platz geht der Zweiwochenfrist also vor, soweit er sie verlängert.

Was daraus für das Zutrittsmedium folgt

Ein Tor zu einer Sammelgarage wird mit einem Sender, einem Badge oder einem Schlüssel bedient, und wer ein solches Medium beanspruchen kann, ergibt sich aus der Zuordnung des Platzes. Die Zeichnung am Ende dieses Eintrags stellt die vier Rechtsgründe nebeneinander, die dabei in Betracht fallen. Sie führen alle zu derselben Tür und unterscheiden sich darin, wer eine Änderung der Zuordnung mittragen muss.

Der Unterschied wird sichtbar, wenn ein Verhältnis endet. Endet die Miete eines gesondert vermieteten Platzes, endet der Anspruch auf das Medium mit ihr, und zwar nach der Frist von OR Art. 266e. Wird dagegen eine reglementarische Zuteilung geändert, verlangt ZGB Art. 712g Abs. 4 die Zustimmung der direkt betroffenen Person, bevor die Gemeinschaft ihr den Platz und damit den Grund für das Medium entzieht. Ein Beschluss allein reicht dafür nicht.

Wiedergegeben ist hier der Wortlaut der genannten Bestimmungen und die Erwägungen zweier Entscheide, geordnet nach der Frage, worauf sich ein Zutritt zur Sammelgarage stützt. Begründungsakt, Reglement und Vertrag der einzelnen Liegenschaft gehen den gesetzlichen Auffangregeln vor, soweit das Gesetz es zulässt; bei Streit über eine Zuteilung oder über eine Kündigung ist eine Rechtsberatung oder die Schlichtungsbehörde in Mietsachen beizuziehen.

Bleibt die Sprachfrage, und sie ist praktisch. Für dieselbe Sache stehen Autoabstellplatz, Sammelgarage, Autoeinstellhalle und Tiefgarage nebeneinander, und die Rechtsprechung führt alle vier: von 795 160 Dokumenten auf entscheidsuche.ch, abgefragt am 2. September 2026, nennen 2 319 die Tiefgarage, 510 die Autoeinstellhalle, 420 den Autoabstellplatz und 118 die Sammelgarage. Für die Suche im Bundesrecht taugt keines dieser Wörter; das Gesetz setzt an ihre Stelle einen eigenen Begriff und führt ihn in OR Art. 266e und dessen Randtitel: den Einstellplatz.