Waschküche und die Benutzungsordnung

In der Schweiz

Der Ausdruck Benutzungsordnung stammt aus dem Alltag. Das Zivilgesetzbuch arbeitet mit drei anderen Begriffen und hält sie auseinander. Art. 647 Abs. 1 ZGB erlaubt den Miteigentümern, «eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung» zu vereinbaren. Art. 712g Abs. 3 ZGB spricht vom «Reglement über die Verwaltung und Benutzung», das «aufgestellt und im Grundbuch angemerkt» werde. Art. 712s Abs. 3 ZGB stellt daneben die Hausordnung und ordnet die drei Ebenen in einer Reihe: Der Verwalter wacht darüber, dass «die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden». Der Raum selbst kommt in keiner dieser Bestimmungen vor. Gemessen an den Fedlex-Volltexten mit Stand 1. Januar 2026 steht das Wort Waschküche im Zivilgesetzbuch (679 463 Zeichen), im Obligationenrecht (1 007 487 Zeichen) und im Strafgesetzbuch (400 499 Zeichen) kein einziges Mal, in 2 087 449 Zeichen also null Mal. Der Befund ist beschränkt auf den Wortbestand dieser drei Erlasse. Geregelt wird die Benutzung dennoch, über die Ordnungen und über den Oberbegriff der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen, den Art. 712s Abs. 3 ZGB verwendet.

Drei Ordnungen, und das Gesetz hält sie auseinander

Die unterste Stufe steht im Miteigentumsrecht. Nach ZGB Art. 647 Abs. 1 können die Miteigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren; über ZGB Art. 712g Abs. 1 gilt diese Befugnis auch im Stockwerkeigentum. Die Beschlussstufen von Art. 647a bis Art. 647e ZGB behandelt der Eintrag zur Schliessanlage im Stockwerkeigentum.

Die zweite Stufe ist das Reglement, das ZGB Art. 712g Abs. 3 «Reglement über die Verwaltung und Benutzung» nennt. Das Recht jedes Einzelnen, es zu verlangen, und das Mehr für Annahme und Änderung stehen ebenfalls dort.

Die dritte Stufe nennt das Gesetz an einer Stelle und regelt sie an keiner. ZGB Art. 712s Abs. 3 lautet: «Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.» Die Hausordnung steht dort als dritte Grösse hinter Gesetz und Reglement.

Zweimal steht das Wort Hausordnung im Zivilgesetzbuch, im Normtext von Art. 712s Abs. 3 und in der Sachüberschrift zu Art. 332 ZGB, dessen Normtext es nicht führt: Er spricht von einer Ordnung, «der die Hausgenossen unterstellt sind». Im Obligationenrecht steht es einmal, im Plural und in Art. 524 Abs. 3 OR über die Pfrundanstalten, also in einem Zusammenhang, der vom Mehrfamilienhaus so weit weg liegt wie die Verpflegung eines Pfründers vom Waschküchenplan im Untergeschoss. Der Ausdruck Benutzungsordnung steht in ZGB, OR und StGB an keiner Stelle.

Warum ein Gemeinschaftsraum überhaupt eine Ordnung braucht

Am Anfang steht eine Befugnis. ZGB Art. 648 Abs. 1 gibt jedem Miteigentümer das Recht, «die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist». Im Treppenhaus stellt sich diese Verträglichkeit von selbst her. In einem Raum mit einer einzigen Maschine stellt sie sich nicht her, weil zwei Berechtigte denselben Vormittag beanspruchen.

Das Kantonsgericht Wallis hat den Punkt in seiner eigenen Erwägung 5.3 des Urteils C1 18 99 vom 3. September 2019 benannt, gestützt auf den Zürcher Kommentar von Wermelinger: «Es gibt gemeinschaftliche Teile, die nicht gleichzeitig genutzt werden können (z.B. Parkplätze oder Waschküche) oder aufgrund ihrer Lage oder ihrer Funktion nur von bestimmten Stockwerkeigentümern genutzt werden können». In dieser Unmöglichkeit liegt der sachliche Grund für einen Plan an der Tür. Ob die Anlage darin nach ZGB Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 gemeinschaftlich ist, führt der Eintrag zur Schliessanlage im Stockwerkeigentum aus.

Vom Beschluss zur Anmerkung im Grundbuch

Der Wortlaut von ZGB Art. 712g Abs. 3 führt zwei Vorgänge in einem Satz zusammen. Verlangt werden kann, «dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss […] bedarf». Zwischen «aufgestellt» und «werde» steht die Anmerkung.

Der Weg dorthin steht in der Grundbuchverordnung (SR 211.432.1, Stand am 1. Januar 2024). Nach GBV Art. 54 Abs. 1 kann «jeder Miteigentümer und jede Miteigentümerin die Anmerkung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung, eines Reglements oder von Verwaltungsbeschlüssen anmelden»; im Stockwerkeigentum ist dazu «zudem auch der Verwalter oder die Verwalterin» befugt.

Der Wortlaut jener Bestimmung: «Reglemente von Stockwerkeigentümergemeinschaften müssen von allen Stockwerkeigentümern und -eigentümerinnen unterschrieben sein. Als Beleg für ihre Anmerkung gilt auch das Protokoll ihrer Annahme durch Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft.» Der zweite Satz schliesst eine Lücke: Ein Reglement, das gegen den Willen einzelner angenommen wurde, trägt keine Unterschrift aller. An die Stelle der Unterschriften tritt das Protokoll, das ZGB Art. 712n Abs. 2 ohnehin verlangt.

Was die Anmerkung leistet, und wo zwei Kantonsgerichte auseinandergehen

Die Bindung des nächsten Eigentümers steht im Miteigentumsrecht, unter dem Randtitel «Verbindlichkeit von Regelungen und Anmerkung im Grundbuch». ZGB Art. 649a Abs. 1 erklärt die vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie gerichtliche Urteile und Verfügungen «auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers […] verbindlich». Abs. 2 fügt an: «Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.»

Was die Anmerkung darüber hinaus bewirkt, beurteilen zwei kantonale Gerichte verschieden, und dieser Unterschied bleibt hier stehen. Das Kantonsgericht Wallis hält in Erwägung 4.1 desselben Urteils C1 18 99 fest, Nutzungsordnung und Reglement könnten im Grundbuch angemerkt werden, «wodurch die obligatorischen (persönlichen) Rechte bzw. Duldungspflichten der übrigen Stockwerkeigentümer dingliche Wirkung erlangen». Das Kantonsgericht Graubünden schreibt in Erwägung 5.3 des Urteils ZK1 2022 148 vom 6. Dezember 2022, «Die Verbindlichkeit des Reglements für die Sonderrechtsnachfolger der einzelnen Stockwerkeigentümer hängt nicht von der Anmerkung im Grundbuch ab», und kurz darauf: «Die Anmerkung entfaltet damit höchstens eine deklaratorische Wirkung […] und sie hat rein informativen Charakter.» Beide Aussagen stehen in der eigenen Würdigung ihres Gerichts.

Beide Gerichte nennen im selben Zug die Formvorschrift; Graubünden formuliert: «In formeller Hinsicht ist Art. 80 Abs. 3 GBV zu beachten.» Von den 795 159 Dokumenten, die entscheidsuche.ch am 2. September 2026 führte, enthalten diese beiden die Phrase «Art. 80 Abs. 3 GBV».

Wie weit eine Benutzungsordnung reichen darf

Die Reichweite hat das Bundesgericht 2019 bestimmt. Die amtliche Regeste von BGE 145 III 400, Urteil 5A_436/2018 vom 4. April 2019, ergeht zu «Art. 712a Abs. 2 und Art. 712g Abs. 3 ZGB» und hält fest: «Das reglementarische Verbot tage-, wochen- oder monatsweiser Vermietung einer Wohnung ist eine zulässige autonome Satzung der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Bezug auf die Nutzungsweise (E. 4.3).»

In Erwägung 4.3 benennt das Gericht die Schranken. Die Gemeinschaft dürfe «gestützt auf Art. 712g Abs. 3 ZGB grundsätzlich die Zweckbestimmung und die Nutzungsweise autonom festlegen»; sie müsse dabei «einzig die Schranken beachten, wie sie sich aus Art. 2 und 27 ZGB sowie Art. 19 f. OR und aus der Institution des Stockwerkeigentums ergeben». Eine allgemeine Interessenabwägung findet nach derselben Erwägung nicht statt.

Die Waschküche steht in diesem Verfahren im Sachverhalt, als Wiedergabe des Versammlungsprotokolls: Danach waren fremde Leute anzutreffen, «welche auch die gemeinschaftliche Infrastruktur wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse und Waschküche mitbenutzten». Die Vorinstanz, das Obergericht Nidwalden mit Entscheid 16864 vom 12. Dezember 2017, gibt aus dem Reglement jener Gemeinschaft Ziff. I./B./3 lit. d wieder: «Die Hausordnung ist auch für Personen verbindlich, denen der Stockwerkeigentümer die im Sonderrecht stehenden Räume zur Benutzung überlassen hat.» Das ist der Inhalt eines konkreten Reglements und keine Aussage des Obergerichts.

Rechtsprechung zur Waschküche gibt es reichlich: Von den 795 159 Entscheiden auf entscheidsuche.ch, Stand 2. September 2026, nennen sie 702, davon 47 zusammen mit dem Stockwerkeigentum und 15 zusammen mit Art. 712g ZGB. Das Wort Waschküchenplan erscheint in keinem dieser Dokumente, das Wort Waschküchenordnung in zwei.

Ausschliessliche Nutzungsrechte und die Zustimmung der Betroffenen

Ein Waschküchenplan verteilt Zeit. Ein Reglement kann mehr: Es kann einer Einheit einen Raum zur alleinigen Nutzung zuweisen. Für die Änderung solcher Zuweisungen gilt seit 2012 eine eigene Hürde. ZGB Art. 712g Abs. 4 lautet: «Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.» Im Miteigentumsrecht steht die Parallelbestimmung als Art. 647 Abs. 1bis ZGB. Das Wort «zudem» trägt die Last: Die Mehrheit nach Abs. 3 bleibt nötig, und die Zustimmung der Betroffenen tritt hinzu.

Das Bundesgericht hat Abs. 4 in BGE 145 III 400 gestreift, erklärtermassen neben dem Entscheidgegenstand: Erwägung 4.4 beginnt mit «Obwohl dies nicht besonders thematisiert worden ist, sei der Vollständigkeit halber bemerkt» und nennt dann die Zustimmungsbedürftigkeit bei Aufhebung oder Beschränkung eines reglementarisch eingeräumten Sondernutzungsrechts. Ein obiter dictum trägt keinen Entscheid.

Im Mietverhältnis gilt eine andere Norm

Mietende Personen stimmen über kein Reglement ab. Für sie gehört die Benutzung der Waschküche zum Mietvertrag, und eine spätere Einschränkung ist deshalb eine einseitige Vertragsänderung. Die Norm dafür ist OR Art. 269d Abs. 3: «Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern […]». Anwendbar wird dadurch Abs. 1, wonach die Vermieterschaft die Änderung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist «auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen» muss, samt den drei Nichtigkeitsgründen von Abs. 2 lit. a bis c.

Das Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich hat im Entscheid MJ230011-L vom 19. Juli 2023, veröffentlicht als ZMP 2023 Nr. 8, die Lehre dazu referiert, mit Verweis auf den Handkommentar von Hulliger und Heinrich: «Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug unwesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Veloraums oder einer Waschküche.» Das ist eine Lehrmeinung im Entscheid und keine tragende Erwägung.

Wo eine Gemeinschaft oder eine Mietpartei über die Benutzung streitet, prüft eine Rechtsberatung den Wortlaut der eigenen Ordnung, und in Mietsachen ist die Schlichtungsbehörde die erste Station; was der nächste Erwerber davon zu sehen bekommt, entscheidet die Anmerkung.