Rückgabeprotokoll des Vormieters einsehen

In der Schweiz

Gelesen wurde der Abschnitt des Obligationenrechts über die Pflichten des Vermieters, Art. 256 bis 256b OR, SR 220, in der Fassung mit Stand 1. Januar 2026, aus dem Fedlex-Filestore geladen. Art. 256a Abs. 1 OR lautet dort: «Ist bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden, so muss der Vermieter es dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen.» Absatz 2 fügt an: «Ebenso kann der Mieter verlangen, dass ihm die Höhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhältnisses mitgeteilt wird.» Über beiden Absätzen steht im Erlass der Randtitel «II. Auskunftspflicht». Nach eigener Messung am 2. September 2026 kommt das Wort «Rückgabeprotokoll» im ganzen Obligationenrecht (1 007 487 Zeichen in der Fassung mit Stand 1. Januar 2026) genau zweimal vor, in Art. 256a Abs. 1 OR und in Art. 278 Abs. 2 OR, und im Bestand von 795 159 durchsuchbaren Schweizer Entscheiden findet das Suchwort «Art. 256a Abs. 1 OR» einen einzigen Treffer, die welsche Schreibweise «art. 256a CO» vier weitere; die davon getrennte Frage nach einer neutral herausgegebenen Schweizer Vorlage für ein solches Protokoll ist im Eintrag zur Schlüsselrückgabe beim Auszug beantwortet und wird hier nicht wiederholt. Der Anspruch ist damit im Gesetzestext knapp gehalten und in seinen Voraussetzungen genau bestimmt.

Die Bedingung im Vordersatz und die Pflicht im Nachsatz

Art. 256a Abs. 1 OR ist ein einziger Satz aus zwei Teilen. Der Vordersatz stellt eine Bedingung: «Ist bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden». Der Nachsatz nennt dann die verpflichtete Seite, die berechtigte Seite, die Auslösung, den Zeitpunkt und die Handlung: «so muss der Vermieter es dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen».

Das Verb des Nachsatzes lautet «zur Einsicht vorlegen». Vorgelegt wird am Ort und im Moment der Übergabe. Von einer Herausgabe oder einer Zustellung ist im Wortlaut nirgends die Rede, und auch eine Frist, innert der etwas geschehen müsste, steht dort nicht.

Berechtigt ist, wen der Rückgabetermin nichts anging

Das Protokoll, um das es hier geht, ist zwischen zwei anderen Parteien entstanden, der Vermieterschaft und dem Vormieter. Art. 256a Abs. 1 OR gibt das Recht, es zu sehen, einer dritten Person: dem neuen Mieter. Das Dokument verlässt damit den Kreis derer, die es unterschrieben haben, und der Erlass stellt dafür eine eigene Pflicht auf.

Der Zeitpunkt steht ebenso im Wortlaut. «bei der Übergabe der Sache» meint den Vorgang, mit dem das neue Mietverhältnis beginnt, also den Einzug. Zwischen dem Rückgabetermin des Vormieters und diesem Moment können Wochen oder Monate liegen, und der Anspruch ist an den späteren der beiden Termine geknüpft.

Gebunden ist er ausserdem an ein Verlangen. Die Wendung «auf dessen Verlangen» legt den Anstoss bei der berechtigten Seite. Eine Pflicht, das Protokoll von sich aus vorzulegen, enthält der Absatz an keiner Stelle. Das Wort «Ebenso» am Anfang von Absatz 2 überträgt dieselbe Bauweise auf die Auskunft über den bisherigen Mietzins.

Wie ein Gericht diesen Anspruch eingeordnet hat

Das Obergericht des Kantons Thurgau hat Art. 256a Abs. 1 OR in RBOG 2025 Nr. 12 erwähnt. In seiner eigenen Erwägung unter Ziff. 5.1 hält es fest: «Der Anspruch auf Auskunft (Information) oder Edition kann sich zunächst direkt aus dem Gesetz ergeben, so zum Beispiel aus Art. 256a Abs. 1 OR, Art. 322c Abs. 2 OR oder Art. 400 Abs. 1 OR».

Die Reichweite dieser Fundstelle gehört dazu. Der Fall betraf eine vereinbarte Gewinnbeteiligung aus einer Bauleitung und keine Mietsache, und das Obergericht folgte der Vorinstanz, die das Editionsbegehren abgewiesen hatte, weil eine gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Anspruchsgrundlage weder dargetan noch ersichtlich war. Entschieden hat das Gericht über Art. 256a Abs. 1 OR damit nichts; die Norm erscheint dort in einer Aufzählung von Beispielen.

Der Wert der Stelle liegt in der Einordnung. Das Gericht behandelt den Anspruch aus Art. 256a Abs. 1 OR als materiell-rechtlichen Auskunftsanspruch. Die Abgrenzung gegen das zivilprozessuale Editionsbegehren und den Beweisantrag im Beweisverfahren steht früher, unter Ziff. 4.2.1, und das Obergericht gibt sie dort als Erwägung des Bundesgerichts wieder; die Regeste des Entscheids führt sie als seinen Gegenstand. Der Anspruch besteht danach aus dem Gesetz heraus und ohne hängiges Verfahren. Was ein Protokoll im Prozess leistet, ist eine andere Frage und im Eintrag zur Schlüsselrückgabe beim Auszug behandelt.

Ohne erstelltes Protokoll gibt es nichts vorzulegen

Der Vordersatz knüpft an eine Handlung an, die vor dem neuen Mietverhältnis liegt und über die die neue Mietpartei nicht mitbestimmt. Die Chambre des baux et loyers der Genfer Cour de justice hat sich dazu geäussert. In ihrer eigenen Erwägung unter Ziff. 3.2 ihres Entscheids vom 7. Dezember 2015 in der Sache C/17961/2013 hält sie zum «procès-verbal contradictoire d'état des lieux d'entrée et de sortie» fest: «Un tel document n'est pas imposé par le droit du bail (cf. art. 256a CO).» Ein solches Dokument schreibt das Mietrecht nach dieser Erwägung nicht vor, und das Gericht verweist dafür auf dieselbe Bestimmung, die den Einsichtsanspruch trägt.

Im selben Zusammenhang nennt der Entscheid eine Quelle ausserhalb des Obligationenrechts. Gestützt auf einen Kommentar zu Art. 267 OR hält er fest, Art. 3 und Art. 10 des Contrat-cadre romand schrieben ein gegenseitiges Protokoll beim Antritt der Miete und bei der Rückgabe der Mietsache vor. Der Text dieses Rahmenmietvertrags wurde für diesen Eintrag nicht gelesen; wiedergegeben ist, was das Gericht dazu festhält. Der Befund gilt für das Bundeszivilrecht, wenn nicht ein Rahmenmietvertrag oder eine Abrede der Parteien die Erstellung eines Protokolls vorschreibt.

Für den Einsichtsanspruch folgt daraus eine ungewöhnliche Lage. Er hängt an einer Bedingung, die zwei andere Personen am Ende eines fremden Mietverhältnisses erfüllt oder eben nicht erfüllt haben, und die neue Mietpartei erfährt am Übergabetermin zugleich, ob es etwas einzusehen gibt und was darin steht.

Absatz 2 und derselbe Satz noch einmal im Pachtrecht

Neben das Protokoll stellt Absatz 2 einen zweiten Gegenstand, den bisherigen Mietzins. Beide Absätze stehen unter demselben Randtitel und setzen ein Verlangen der Mietpartei voraus. Beide betreffen Tatsachen aus einem Mietverhältnis, an dem die neue Mietpartei nie beteiligt war.

Denselben Satz hat der Gesetzgeber im Pachtrecht ein zweites Mal gesetzt. Art. 278 Abs. 2 OR lautet: «Ist bei Beendigung des vorangegangenen Pachtverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden, so muss der Verpächter es dem neuen Pächter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen.» Absatz 3 spiegelt ebenso die Auskunft über den bisherigen Pachtzins.

Ein Unterschied liegt in der Systematik. Im Mietrecht trägt die Bestimmung den eigenen Randtitel «II. Auskunftspflicht». Im Pachtrecht steht der gleichlautende Absatz im Artikel über die Übergabe, unter «C. Pflichten des Verpächters» und «I. Übergabe der Sache». Dieselbe Regel erscheint damit einmal als Auskunftspflicht und einmal als Teil der Übergabepflicht.

Was diese Seite wiedergibt und wo sie aufhört

Wiedergegeben ist der Wortlaut von Art. 256a OR und von Art. 278 OR in der Fassung mit Stand 1. Januar 2026, dazu zwei Entscheide, die die Bestimmung nennen. Ob eine bestimmte Vermieterschaft ein Protokoll erstellt hat und was darin steht, beantwortet diese Seite für keinen Einzelfall. Ebenso wenig beurteilt sie, welche Folgen es hat, wenn die Einsicht am Übergabetermin ausbleibt; dazu liegt kein Entscheid vor, der für diesen Eintrag greifbar war.

Was am Übergabetermin des Auszugs zu prüfen und zu rügen ist und welche Folge eine unterbliebene Meldung nach Art. 267a Abs. 2 OR hat, steht im Eintrag zur Schlüsselrückgabe beim Auszug.

Dass dem Entscheidverfahren in Mietsachen mit Art. 197 ZPO ein Schlichtungsversuch vorausgeht, ist im Eintrag zur Schlichtungsbehörde und zum Versuch vor dem Prozess wiedergegeben. Ob eine verweigerte Einsicht für sich allein ein Begehren trägt, ist deshalb eine Frage, die zuerst im Schlichtungsverfahren gestellt wird. Diese Seite endet bei dem Protokoll des Vormieters, in das der neue Mieter Einsicht verlangen kann. Im Zweifel gehört sie vor die Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder zu einer mietrechtlichen Rechtsberatung.