Ferienwohnung und die Dreimonatsgrenze

In der Schweiz

Die Bestimmung steht im Achten Titel des Obligationenrechts, der seine heutige Gestalt dem Bundesgesetz vom 15. Dezember 1989 verdankt und seit dem 1. Juli 1990 in Kraft ist. OR Art. 253a hat drei Absätze. Abs. 1 lautet: «Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.» Abs. 2 schliesst daran an: «Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.» Abs. 3 lautet: «Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.» Für sich genommen ist Abs. 2 ein Satz ohne Bezugswort. Das «Sie» greift auf Abs. 1 zurück; aufgelöst gelesen betrifft die Ausnahme die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Diese Auflösung ist eine Lesehilfe und kein Wortlaut. Die Ausnahme in Abs. 2 steht damit im Geltungsbereichsartikel des ganzen Abschnitts über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen.

Das Kantonsgericht von Graubünden liest die Ausnahme in die Gegenrichtung

Am 17. Dezember 2012 entschied das Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, eine zivilrechtliche Berufung in einer Mietstreitigkeit über die Kündigung eines Ferienhauses (Urteil ZK2 12 11). In seiner eigenen Erwägung 4b steht der Satz, der die Dreimonatsgrenze umkehrt: «Wenngleich die Kündigungsschutzbestimmungen auch für Ferienwohnungen gelten (Art. 253a Abs. 2 OR e contrario), so darf bei der Interessenabwägung im Rahmen der Beurteilung der Missbräuchlichkeit durchaus berücksichtigt werden, dass es sich vorliegend um eine Ferienwohnung handelte, die der Mieter lediglich an Wochenenden und zu Ferienzwecken aufsuchte […]» Das ist die Erwägung des Gerichts selbst.

Der Umkehrschluss läuft über den Wortlaut: Ausgenommen ist die Ferienwohnung, die für höchstens drei Monate gemietet wird. Für die übrigen Ferienwohnungen bleibt es damit bei den Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, den Kündigungsschutz eingeschlossen. Die Rechtsfolge hängt an der vereinbarten Dauer und nicht an der Nutzung als Ferienwohnung.

Oberhalb der drei Monate verliert die Ferienwohnung ihre Eigenart trotzdem nicht. Nach derselben Erwägung darf berücksichtigt werden, dass eine Wohnung an Wochenenden und zu Ferienzwecken aufgesucht wurde. Das wirkt auf der Ebene der Interessenabwägung und nicht auf jener des Geltungsbereichs.

Die zweite gezählte Grösse im selben Artikelpaar

Art. 253b OR folgt unmittelbar auf Art. 253a und steht unter dem Untertitel über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Sein Abs. 2 lautet: «Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).»

Zwei Ausnahmen stehen damit nebeneinander, und beide arbeiten mit einer Zahl: drei Monate Mietdauer beim einen Artikel, sechs Wohnräume beim anderen. Das Obligationenrecht grenzt hier über nachrechenbare Grössen ab; ein Wohnzweck steht in keiner der beiden Bestimmungen.

Eine dritte Drei im selben Titel hat mit beiden nichts zu tun: Nach Art. 257e Abs. 2 OR darf der Vermieter bei der Miete von Wohnräumen «höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen». Diese Drei misst Geld, die Drei in Art. 253a Abs. 2 OR misst Zeit.

Zweitwohnung ist im Bundesrecht kein anderes Wort für Ferienwohnung

Der durchsuchte Bestand ist beziffert, nämlich 45 lokal geprüfte Erlassdateien, elf davon Auszüge, mit zusammen 5 400 537 Zeichen, das Zweitwohnungsgesetz im Stand vom 1. Oktober 2024 und die Verordnung, zu der OR Art. 253a Abs. 3 ermächtigt. In diesem Bestand steht der Ausdruck Ferienwohnung an einer einzigen Stelle, in OR Art. 253a Abs. 2. Die Frage, in die dieser Befund fällt, ist die nach dem Vertrag, den die Parteien geschlossen haben.

Das Zweitwohnungsgesetz vom 20. März 2015, nach dem Alltagswort der nächstliegende Erlass, führt den Ausdruck Ferienwohnung an keiner Stelle. Legaldefiniert sind dort die Wohnung, die Erstwohnung und, rein negativ, die Zweitwohnung. Art. 2 Abs. 4 ZWG lautet: «Eine Zweitwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist.» Angesetzt wird nach Art. 1 und Art. 6 Abs. 1 ZWG am Zweitwohnungsanteil der Gemeinde von über 20 Prozent.

Die dem Alltagswort nächste Figur ist die touristisch bewirtschaftete Wohnung. Nach Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als solche, «wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird» und eine von zwei weiteren Voraussetzungen erfüllt. Gemessen werden dort Angebot und Bewirtschaftung.

Die Ausführungsvorschriften nach OR Art. 253a Abs. 3 stehen in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990, deren Ingress sich ausdrücklich auf diesen Absatz stützt; gelesen im Stand vom 1. Oktober 2025 führt sie den Ausdruck Ferienwohnung ebenfalls nicht. Zwei Erlasse teilen sich damit ein Alltagswort, ohne einen gemeinsamen Rechtsbegriff zu bilden: Der eine knüpft an die Nutzung in der Gemeinde an, der andere an die Mietdauer.

Welchen Vertrag die Parteien geschlossen haben, entscheidet über das Hausrecht

Am 1. April 2022 fasste das Mietgericht Zürich einen Beschluss über ein Gesuch um superprovisorische Massnahmen (MJ220023-L). Die Einleitung des Abdrucks in der Zeitschrift hält fest, dass gegen die superprovisorische Anordnung kein Weiterzug möglich war und dass «das Massnahmeverfahren und die Hauptsache endeten durch einen Nichteintretensentscheid, nachdem der Kläger und Gesuchsteller den Kostenvorschuss nicht geleistet hatte». Das Gericht würdigt ausdrücklich «nach der hier vorzunehmenden vorläufigen Einschätzung» und «prima vista».

Seine eigene Erwägung 3.3 benennt, was die Ausnahme erfasst: «Art. 253a Abs. 2 OR stellt dabei klar, dass die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, also insbesondere diejenigen über den Kündigungsschutz in Art. 266l - 266o und Art. 271 ff. OR nicht gelten für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.» An der Zahl hängen damit die Form der Kündigung und der Kündigungsschutz.

Erwägung 8.3 legt die beiden Äste nebeneinander. Läge Miete von Wohnraum vor, käme dem Gesuchsteller «auch das Hausrecht am von ihm belegten Zimmer und den allgemeinen Räumen des Hauses» zu, dazu die Rechte aus dem Besitzesschutz nach ZGB Art. 927. Weiter hält die Erwägung fest: «Lehre und Rechtsprechung gestehen selbst bei gültiger Auflösung eines Mietvertrages dem Mieter das Hausrecht zu», so dass die Vermieterseite «auf richterliche Hilfe angewiesen ist, um eine Ausweisung durchzusetzen». Beim Gastaufnahmevertrag dagegen «bleibt das Hausrecht hier grundsätzlich beim Gastgeber». Daran knüpft die Erwägung an: «Entsprechend besteht bei einem weiteren Verbleib des Gastes über den Auflösungstermin hinaus der Verdacht auf Hausfriedensbruch, so dass insbesondere ein Polizeieinsatz auch ohne gerichtliche Hilfe möglich ist.»

Die drei Bundesgerichtsentscheide, die das Mietgericht dafür anführt, sind für diesen Eintrag nicht geöffnet worden; wiedergegeben ist die Erwägung des Mietgerichts. Zugrunde liegt ihr ein Sachverhalt, in dem dem Gesuchsteller nach der Darstellung des Gerichts von der Stadtpolizei Zürich der Zutritt zum Hotelzimmer entzogen wurde und die Schlüsselkarte zurückzulassen war; in der Hauptsache ist darüber nie entschieden worden.

Zwei Äste, und in beiden geht es um eine Tür

Der Gastaufnahme-Ast ist in Graubünden in einem Berufungsverfahren entschieden worden. Im Urteil ZF 08 11 vom 20. Mai 2008 hielt das Kantonsgericht von Graubünden in Erwägung 2 zu einer über Jahre benutzten Hotelunterkunft fest, «dass das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht als Mietvertrag, sondern als Gastaufnahmevertrag zu qualifizieren ist». Bereits in Erwägung 1 hielt es dem Berufungskläger widersprüchliches Verhalten vor, «wenn er einerseits vom Vorliegen einer Familienwohnung spricht, andererseits aber auf die sich auf Ferienwohnungen beziehende Bestimmung von Art. 253a Abs. 2 OR verweist». Auf dem Entscheid ist vermerkt, dass das Bundesgericht eine dagegen erhobene Beschwerde am 14. Februar 2009 abwies.

Der Wohnraum-Ast ist 2025 in Neuenburg beurteilt worden. Die Cour d'appel civile des Tribunal cantonal wies am 2. April 2025 eine Berufung gegen vorsorgliche Massnahmen ab, mit denen die Eigentümerschaft verpflichtet worden war, der Mieterin die Schlüssel wieder auszuhändigen (CACIV.2025.3). In der eigenen Erwägung 4.2 hält das Gericht fest: «Sous cet angle, le changement de serrure apparaît comme un acte de justice propre, visant à priver la locataire des locaux, alors que le sort des procédures y relatives est précisément encore ouvert.» Der Beweismassstab ist die Glaubhaftmachung, und zur strafrechtlichen Seite hält dieselbe Erwägung fest: «Il appartiendra apparemment aux autorités pénales d’examiner ce qu’il faut penser de cet acte.» Ein Ferienwohnungsfall ist der Entscheid nicht; Art. 253a Abs. 2 OR kommt darin nicht vor.

Für das Gewerbe steht die aufschlussreiche Stelle im Sachverhalt desselben Entscheids. Am 10. Januar 2025 wurde die Polizei gerufen, und «Un serrurier a refusé de changer la serrure, en raison du litige qui semblait exister sur les droits respectifs». Ein Betrieb, der vor einer Tür steht, deren Rechtslage zwischen zwei Parteien strittig ist, trägt das Risiko der Fehleinschätzung mit. Was daraus strafrechtlich folgen kann, ist im Eintrag darüber dargestellt, wer eine Tür öffnen lassen darf, und wird hier nicht wiederholt.

Die Wortpaarung «Ferienwohnung» und «Schlüsseldienst» ergibt in der Sammlung von entscheidsuche.ch null Treffer, am 2. September 2026 über 795 159 Dokumente abgefragt. Die französische Gegenprobe mit «logement de vacances» und «serrurier» ergibt einen, und das ist der Neuenburger Entscheid. Die Null misst damit zwei deutsche Suchwörter im gemessenen Bestand.

Was das vor einer verschlossenen Tür bedeutet

Für einen Betrieb, der eine Türöffnung ausführen soll, hängt die Berechtigungsfrage an derselben Weiche. Liegt Miete von Wohnraum vor, steht das Hausrecht nach der Zürcher Erwägung 8.3 der mietenden Person zu, über die Auflösung des Vertrags hinaus. Liegt ein Gastaufnahmevertrag vor, bleibt es grundsätzlich beim Gastgeber, und der Gast leitet seines von diesem ab. Art. 253a Abs. 2 OR steht zwischen den beiden Lagen, weil er die Mietdauer benennt, ab der die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen greifen.

Oben stehen die zitierten Bestimmungen im Wortlaut und Erwägungen aus vier kantonalen Verfahren. Wie ein bestimmter Vertrag einzuordnen ist, beurteilt dieses Lexikon nicht; in einem der vier Verfahren blieb es zudem bei einer vorläufigen Einschätzung.

Bleibt zweifelhaft, welchen Vertrag die Parteien geschlossen haben, gehört die Frage vor die Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder in eine Rechtsberatung, und zwar bevor jemand vor der Tür steht. Der Gesetzestext steuert dazu eine Grösse bei, und diese Grösse misst eine Dauer: höchstens drei Monate.