Kellerabteil und der mitvermietete Nebenraum

In der Schweiz

Im Achten Titel des OR eröffnet Art. 253a den Abschnitt über den Geltungsbereich, und sein erster Absatz bestimmt: «Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.» Welche Sachen damit gemeint sind, führt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen aus (VMWG, SR 221.213.11, Stand 1. Oktober 2025), die der Bundesrat gestützt auf Abs. 3 desselben Artikels erlassen hat. Ihr Art. 1 besteht aus einem einzigen Satz: «Als Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlässt, gelten insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten.» Vier Gattungen, eingeleitet mit «insbesondere», und damit eine offene Reihe. Auf der Gesetzesstufe steht also eine Bedingung, auf der Verordnungsstufe eine Beispielliste, und zwischen beide tritt seit 1999 ein publizierter Leitentscheid: In BGE 125 III 231 hat die I. Zivilabteilung des Bundesgerichts unter Berufung auf eben diesen Art. 1 VMWG festgehalten, dass auch Immobilien mitvermietete Sachen sein können, und sie hat den Massstab dafür beschrieben. Auf entscheidsuche.ch, gemessen am 2. September 2026 über einen Gesamtbestand von 795 152 Dokumenten, führt die Phrase «Art. 253a Abs. 1 OR» 34 Entscheide, davon 7 zusammen mit dem Wort Kellerabteil.

Ein Oberbegriff anstelle eines Raumkatalogs

Bevor auf dieser Seite vom Kellerabteil die Rede ist, wurde nachgemessen, ob die Erlasse selbst davon reden: Über die 1 007 487 Zeichen des Obligationenrechts, die 679 463 Zeichen des Zivilgesetzbuchs und die 400 499 Zeichen des Strafgesetzbuchs, alle drei in der Fassung mit Stand vom 1. Januar 2026 und zusammen 2 087 449 Zeichen, kommen die Wörter Keller, Kellerabteil, Nebenraum, Estrich, Garage, Mansarde, Sitzplatz, Terrasse, Balkon, Waschküche, Veloraum und Abstellraum kein einziges Mal vor; der Plural Nebenräume steht genau einmal, in ZGB Art. 712b Abs. 1. Auch die VMWG führt weder Keller noch Kellerabteil, Estrich oder Mansarde. Über den Wortbestand dieser vier Texte hinaus trägt die Messung nichts aus, denn sie zählt Wörter und misst keine Normbereiche.

Der Bauplan der Bestimmung ist ein anderer. Art. 253a Abs. 1 OR stellt eine Bedingung auf: Der Vermieter muss die Sache zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen dem Mieter zum Gebrauch überlassen. Ist diese Bedingung erfüllt, gelten für die Sache dieselben Bestimmungen wie für die Räume, und ihre Gattung muss dafür im Gesetz an keiner Stelle aufgezählt sein. Die Aufzählung steht eine Stufe tiefer, in Art. 1 VMWG, und ein einziges Wort hält sie für weitere Fälle offen.

Diese Bauweise erklärt, warum eine Suche nach dem Raumnamen im Gesetzestext ins Leere greift und die Frage trotzdem geregelt ist. Sie erklärt auch, warum die Antwort für ein bestimmtes Kellerabteil aus dem Vertrag und aus der Rechtsprechung kommt und nicht aus einem Verzeichnis von Raumarten.

Was das Bundesgericht 1999 zur mitvermieteten Sache erwogen hat

Die I. Zivilabteilung hatte am 13. April 1999 über Parkplätze in einer Einstellhalle in Basel zu urteilen, die dieselben Personen gemietet hatten wie die Wohnungen der zugehörigen Überbauung. Die Regeste von BGE 125 III 231 nennt als Gegenstand den «Begriff der mitvermieteten Sache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR». In Erwägung 2a hält das Gericht fest, als solche Sachen kämen «nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Mansarden». Das ist eine Erwägung des Bundesgerichts selbst; belegt hat es sie mit Art. 1 VMWG, mit der Botschaft des Bundesrates vom 27. März 1985 und mit vier Kommentarwerken.

Unmittelbar danach folgt der Massstab. Ein Zusammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht nach derselben Erwägung, «wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden». Dazu tritt eine Bedingung: «Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind.» Dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abgeschlossenen Verträge kommt in diesem Zusammenhang dagegen «keine entscheidende Bedeutung» zu.

Angewandt hat das Gericht den Massstab in Erwägung 3d: «Da die Einstellplätze funktionell Nebensachen der Mietwohnungen der Beklagten sind, finden gemäss Art. 253a Abs. 1 OR die mietrechtlichen Schutzbestimmungen auch auf die Mietverträge für die Einstellplätze Anwendung.» Damit ist die Einordnung eines Platzes oder Raums unter den Oberbegriff «Sachen» in einem publizierten Entscheid vorgenommen und muss auf einer Lexikonseite nicht hergeleitet werden.

Das Kellerabteil selbst kommt in diesem Urteil an anderer Stelle vor. In Erwägung 3a stellt das Gericht den Streitstand zu den einseitigen Vertragsänderungen nach Art. 269d Abs. 3 OR dar und gibt dabei die Auffassung wieder, die dazu auch den Entzug der Benützung individuell gemieteter Nebenräume «wie Estrich- oder Kellerabteil und Garage» rechnet, mit Klammerverweisen auf den SVIT-Kommentar und auf Lachat. Wessen Auffassung dort wiedergegeben wird, sagt die Erwägung damit selbst.

Ein Vertrag oder zwei, und woran die Form hängt

Aus der Zuordnung folgt nach demselben Entscheid noch nicht, dass Haupt- und Nebensache in jeder Hinsicht gleich behandelt werden. In Erwägung 3d nennt das Bundesgericht die Lehrmeinung, wonach der Entzug der Nebensache auf den nächsten für die Hauptsache geltenden Kündigungstermin mit amtlichem Formular mitzuteilen und zu begründen sei, und es antwortet darauf: «Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden, wo - wie im vorliegenden Fall - zwei formell selbständige Verträge für Haupt- und Nebensache abgeschlossen worden sind.» Für diese Lage genügt nach Erwägung 3e die Kündigung mit amtlich genehmigtem Formular, wie sie Art. 266l Abs. 2 OR für Wohn- und Geschäftsräume ohnehin verlangt.

Der umgekehrte Fall, der einheitliche Vertrag über Wohnung und Kellerabteil, lag dem Mietgericht Zürich vor. Sein Urteil ME160003-L vom 12. Juli 2017 ist rechtskräftig und als ZMP 2017 Nr. 8 publiziert; die Regeste nennt als Gegenstand den Entzug eines Kellerabteils und den Ersatz durch ein anderes gegen eine Mietzinssenkung. In Erwägung IV.1.1 fasst das Gericht die bundesgerichtliche Rechtsprechung dahin zusammen, dass ein Vorgehen nach Art. 269d Abs. 3 OR vorgeschrieben ist, wenn die Vermieterschaft einen Teil einer Sache entziehen will, die Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrages bildet, und dass für ein Objekt aus einem separaten, mit dem Hauptvertrag im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammenhängenden Vertrag die Kündigung mit amtlichem Formular genügt. Das ist ein erstinstanzlicher Entscheid, und als solcher ist er zu lesen.

Für beide Seiten hängt daran Handfestes. Für die mietende Partei die Frage, welches Verfahren offensteht und welche Fristen dabei laufen; für die Vermieterschaft die Frage, in welcher Form eine Änderung überhaupt wirksam wird. Welche der beiden Lagen vorliegt, steht in den Verträgen selbst: in ihrer Zahl, in den Parteibezeichnungen und darin, ob für den Nebenraum ein eigener Mietzins ausgewiesen ist. Das Bundesgericht hat in Erwägung 3e genau darauf abgestellt, als es die Aufteilung des Entgelts bei formell separat vermieteten Sachen aus den Verträgen selbst ablas.

Wo das Wort «Nebenräume» im Gesetz steht

Die Stelle ist ZGB Art. 712b Abs. 1. Sie umschreibt den möglichen Gegenstand des Sonderrechts: Stockwerke und Teile davon, «die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können». Der Nebenraum erscheint dort als möglicher Bestandteil der Einheit, die einem Stockwerkeigentümer zu Sonderrecht zugewiesen ist. Die Frage, die der Absatz beantwortet, lautet, was zum Sonderrecht gehören kann, und sie betrifft den Mietvertrag über eine Wohnung an keiner Stelle.

Zwischen dieser Bestimmung und Art. 253a Abs. 1 OR besteht keine Verweisung. Das eine Rechtsverhältnis läuft unter Miteigentümern derselben Liegenschaft, das andere zwischen zwei Vertragsparteien. Wo eine Mietpartei in einer Stockwerkeigentumsliegenschaft wohnt, treffen beide aufeinander: Die Gemeinschaft ordnet ihre Räume und Anlagen nach ZGB Art. 712b zu, und der Mietvertrag bestimmt, was der Mietpartei zum Gebrauch überlassen ist. Was der Einbau eines Zylinders in eine Kellertür sachenrechtlich bewirkt, ist im Eintrag zur eingebauten Schliessanlage dargestellt; für das Fach in einer Tresoranlage, das für sich vermietet wird, führt dieselbe Norm des OR zum umgekehrten Ergebnis, und auch dazu gibt es hier einen eigenen Eintrag.

Was diese Seite offen lässt

Wiedergegeben ist hier der Wortlaut von OR Art. 253a Abs. 1, von Art. 1 VMWG und von ZGB Art. 712b Abs. 1, dazu vier Erwägungen des Bundesgerichts und ein erstinstanzlicher Entscheid. Ob ein bestimmtes Kellerabteil zusammen mit einer bestimmten Wohnung überlassen worden ist, steht in den Verträgen dieser Parteien, und die kennt diese Seite nicht. Auch die Frage, ob eine Vermieterschaft einen Nebenraum entziehen darf, beantwortet der Massstab aus BGE 125 III 231 nicht; er benennt, wonach zu fragen ist. Derselbe Art. 253a nimmt in Abs. 2 die für höchstens drei Monate gemietete Ferienwohnung aus, was im Eintrag zur Dreimonatsgrenze behandelt ist.

Für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sieht ZPO Art. 197 den Schlichtungsversuch vor dem Entscheidverfahren vor, und ZPO Art. 200 Abs. 1 setzt dafür eine paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde ein; die Einordnung eines einzelnen Vertrags klärt vorher eine Rechtsberatung. Das eigene Wort, das das Sachenrecht für den Raum neben der Wohnung führt, heisst «Nebenräume».