Die versiegelte Wohnung nach einem Todesfall

In der Schweiz

Grundlage ist das Zivilgesetzbuch (SR 210) im Stand vom 1. Juli 2026. ZGB Art. 551 Abs. 1 verpflichtet die zuständige Behörde, von Amtes wegen die zur Sicherung des Erbganges nötigen Massregeln zu treffen, und Abs. 2 zählt dazu ausdrücklich «die Siegelung der Erbschaft». Welche Behörde gemeint ist und wann gesiegelt wird, sagt das Bundesgesetz nicht. ZGB Art. 552 lautet «Die Siegelung der Erbschaft wird in den Fällen angeordnet, für die das kantonale Recht sie vorsieht.» Zwölf kantonale Einführungsgesetze, am 4. September 2026 im geltenden Volltext geprüft, führen elf verschiedene Bezeichnungen für die zuständige Stelle: den Gemeindepräsidenten (SO), den Vorsteher des Erbschaftsamtes (BS), die Zivilrechtsverwaltung (BL), die Teilungsbehörde (LU), das Amtsnotariat (SG), das Notariat (TG), den Einzelrichter am Regionalgericht (GR), den Einwohnergemeindepräsidenten mit dem Gemeindeschreiber (OW), den Gemeindehauptmann mit dem Gemeindeschreiber (AR), die Erbschaftsbehörde (ZG und SH) und den Einwohnergemeinderatspräsidenten oder die bezeichnete Amtsstelle (BE, hergeleitet aus Art. 59 Abs. 1 und 2, weil Art. 58 Abs. 1 die Stelle offenlässt). Zehn der zwölf Erlasse formulieren die Anordnung als Pflicht; nur Bern und Basel-Stadt stellen sie mit einem «kann» ins Ermessen.

Das Bundesrecht nennt die Massregel und reicht sie weiter

ZGB Art. 551 Abs. 1 bestimmt: «Die zuständige Behörde hat von Amtes wegen die zur Sicherung des Erbganges nötigen Massregeln zu treffen.» Abs. 2 zählt vier solche Massregeln auf; die erste ist die Siegelung der Erbschaft, es folgen Inventar, Erbschaftsverwaltung und Eröffnung der letztwilligen Verfügungen.

Die eigentliche Regel steht jedoch nicht im Bundesgesetz. ZGB Art. 552 besteht aus einem einzigen Satz und schiebt die Frage ans kantonale Recht weiter. Dieselbe Bauweise trägt die Inventaraufnahme, deren Durchführung ZGB Art. 553 Abs. 2 «den Vorschriften des kantonalen Rechtes» überlässt. Massgebend ist deshalb das Einführungsgesetz des Kantons.

Zwei Kantone reichen die Frage ein zweites Mal weiter. Bern hält in Art. 59 Abs. 3 seines Einführungsgesetzes (BSG 211.1) fest: «Der Regierungsrat regelt das Siegelungsverfahren durch Verordnung.» St. Gallen bestimmt in Art. 83 Abs. 2 des Einführungsgesetzes (sGS 911.1): «Das bei der Siegelung zu beobachtende Verfahren wird auf dem Verordnungswege geregelt.»

Zwölf Kantone, elf Bezeichnungen für dieselbe Aufgabe

In Solothurn handelt eine politische Gemeindebehörde: § 173 Abs. 1 des Einführungsgesetzes (BGS 211.1) verpflichtet den Gemeindepräsidenten, «unverzüglich die Siegelung oder die Verschliessung der Nachlassgegenstände vorzunehmen», und zählt dafür fünf Fälle auf. In Graubünden handelt ein Gericht: Art. 74 Abs. 3 des Einführungsgesetzes (BR 210.100) bestimmt, «Die Siegelung erfolgt durch den Einzelrichter am Regionalgericht oder einen anderen Angestellten des Regionalgerichts.» In Basel-Landschaft handelt nach § 109 Abs. 1 (SGS 211) die Zivilrechtsverwaltung, bei ausserordentlichen Todesfällen nach Abs. 2 die Polizei Basel-Landschaft, die Untersuchungsrichterin oder der Untersuchungsrichter.

Ob die Behörde handeln muss oder handeln kann, fällt ebenfalls auseinander. Basel-Stadt formuliert in § 135 des Einführungsgesetzes (SG 211.100) durchgehend als Kannvorschrift: «Die Sieglung der Erbschaft kann von dem Vorsteher des Erbschaftsamtes von Amts wegen oder auf Begehren eines Erben angeordnet werden, wenn ein begründetes Interesse an dieser Massregel vorliegt.» Bern setzt in Art. 58 Abs. 2 (BSG 211.1) ebenfalls ein Kann. Die übrigen zehn Erlasse formulieren die Anordnung als Pflicht, etwa Appenzell Ausserrhoden in Art. 77 (bGS 211.1): «Eine Siegelung der Erbschaft hat stattzufinden, wenn die Beamten, welche das Inventar aufnehmen, dies für nötig erachten oder einer der Erben es ausdrücklich verlangt.»

Ob sich eine Siegelung auslösen lässt, hängt an einem Punkt: Elf der zwölf Erlasse nennen das Verlangen einer erbberechtigten Person ausdrücklich als Auslöser. Luzern fasst beide Wege in einem Satz zusammen, § 73 des Einführungsgesetzes (SRL 200): «Die Teilungsbehörde ordnet die Siegelung der Erbschaft an, wenn sie dies als notwendig erachtet oder wenn eine erbberechtigte Person sie verlangt.» Der Thurgau formuliert es in § 63 (RB 210.1) fast gleich. Nur Schaffhausen kennt diesen Auslöser nicht und stellt in Art. 74 Abs. 1 (SHR 210.100) allein auf die Notwendigkeit ab: «Die amtliche Siegelung der Erbschaft ist vorzunehmen, wenn sie zur Sicherung der Rechte und Ansprüche der Erbe notwendig ist».

Siegelung und Inventar hängen zusammen: Obwalden lässt nach Art. 81 (GDB 210.1) versiegeln, wenn «ein Inventar aufzunehmen ist», Zug kehrt es in § 72 Abs. 1 (BGS 211.1) um, indem die Inventaraufnahme «stets zu erfolgen» hat, sobald gesiegelt worden ist.

Die Entsiegelung steht in zwei von zwölf Erlassen

Von den zwölf geprüften Einführungsgesetzen sprechen genau zwei die Entsiegelung an. Bern legt sie in Art. 59 Abs. 2 in dieselbe Hand: «Der gleiche Beamte hat auch die Entsiegelung vorzunehmen.» Graubünden weist sie im öffentlichen Inventar nach Art. 77 Abs. 1 einer anderen Person zu: «Der vom Einzelrichter am Regionalgericht beauftragte Notar entsiegelt die Erbschaft und errichtet möglichst rasch zusammen mit dem Erbschaftsverwalter das Inventar.»

StGB Art. 290 (SR 311.0, Stand vom 12. Juni 2026) trägt die Sachüberschrift Siegelbruch und lautet: «Wer ein amtliches Zeichen, namentlich ein amtliches Siegel, mit dem eine Sache verschlossen oder gekennzeichnet ist, erbricht, entfernt oder unwirksam macht, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.» Der Tatbestand knüpft an die Wirkung der behördlichen Anordnung an und nicht an die Sachherrschaft einer bestimmten Person; er trifft damit auch eine erbberechtigte Person. Daneben steht StGB Art. 289 zur Entziehung amtlich beschlagnahmter Sachen.

Gegenstand der Massregel ist die Erbschaft

Der Begriff der versiegelten Wohnung stammt aus dem Sprachgebrauch und steht in keinem der geprüften Erlasstexte. Durchsucht man die zwölf geltenden Einführungsgesetze im Volltext auf die Wortstämme Wohnung, Wohnräume, Räumlichkeit, Zimmer und Lokal, und zwar im Umfeld von je 1500 Zeichen vor und nach jeder Fundstelle der Zeichenfolgen Siegel und Siegl, so ergeben sich zwei Treffer. Der eine, Lokalblättern in Schaffhausen, steht neben dem Siegel einer Urkundsperson; nur der andere trägt einen Raumbegriff zur Sache: § 109 Abs. 2 des Einführungsgesetzes von Basel-Landschaft, und dort betrifft er die Reinigung und nicht das Siegel. Sie lautet: «Bei ausserordentlichen Todesfällen nimmt die Polizei Basel-Landschaft, die Untersuchungsrichterin oder der Untersuchungsrichter die Siegelung vor und erteilt den Auftrag, die Räumlichkeiten zu Lasten der Erbschaft zu reinigen.»

Gegenstand der Massregel ist nach dem Wortlaut überall die Erbschaft oder der Nachlassgegenstand. Zwei Kantone stellen neben die Siegelung ein zweites Mittel; nur Solothurn bezieht beides auf Sachen: § 173 Abs. 1 nennt «die Siegelung oder die Verschliessung der Nachlassgegenstände», Zug in § 71 Abs. 1 dagegen «die Siegelung oder eine ähnliche Sicherstellung der Erbschaft». § 174 Abs. 1 ergänzt: «Gegenstände, die nicht versiegelt oder eingeschlossen werden können, sind vom Gemeindepräsidenten zu verzeichnen.»

Für eine Anfrage beim Schlüsseldienst sind zwei Lagen zu trennen. Steht ein amtliches Siegel an der Tür, nimmt es die anordnende Stelle wieder ab oder lässt es abnehmen. Fehlt ein Siegel, richtet sich die Berechtigung nach dem Erbrecht: Dieser Eintrag behandelt den behördlichen Verschluss und die zuständige Behörde, der Eintrag zum Nachlasstresor und der Erbengemeinschaft den Tresor im Nachlass und die Verfügungsbefugnis der Erben nach ZGB Art. 602, 517 und 518.

Was mit den Schlüsseln geschieht

Die Zeichenfolge Schlüssel, ohne Beachtung der Gross- und Kleinschreibung über die Volltexte der zwölf geltenden Einführungsgesetze gesucht, steht in fünf davon und in sieben gar nicht; kein Treffer liegt in einer Bestimmung über die Sicherung des Erbgangs. Alle fünf stehen im Sachenrecht, in den kantonalen Listen zum Ortsgebrauch, auf den ZGB Art. 644 Abs. 2 für den Begriff der Zugehör mit der «am Orte üblichen Auffassung» abstellt.

Dort steht der Schlüssel einhellig auf der Seite des Gebäudes. Graubünden zählt in Art. 87 Abs. 1 Ziff. 1 als Zugehör einer Liegenschaft «die zu einem Gebäude gehörenden Schlüssel» auf, Solothurn in § 227 Abs. 1 Bst. a «die zu einem Gebäude oder zu einer Einfriedigung gehörenden Schlüssel», Zug fast gleich in § 92 Abs. 2 Bst. a. Basel-Landschaft führt ihn in § 126 Abs. 1 Bst. b unter den Sachen auf, die einem Gebäude zu dienen bestimmt sind, Appenzell Ausserrhoden in Art. 96 Abs. 2 neben Vorfenstern und Löschgerätschaften.

Der Wohnungsschlüssel gehört damit in diesen fünf Kantonen zum Gebäude. Ob eine Behörde die Schlüssel bei einer Siegelung an sich nimmt, regelt keine der zwölf Fassungen. Eine Stufe tiefer regelt es Bern, in Art. 14 Abs. 2 der Verordnung über die Errichtung des Inventars (BSG 214.431.1).

Wer die Kosten der Siegelung trägt

Vier der zwölf Erlasse regeln die Kostenfolge ausdrücklich, auf drei verschiedene Arten. Bern verlegt sie in Art. 73 (BSG 211.1) auf die Gemeindeebene: «Die Gemeinde erhebt für die Siegelung eine Gebühr nach Massgabe ihres Gebührenreglementes.» Zug verweist die Gebühren für Sicherungsmassregeln in § 79 Abs. 1 auf den Kantonsratsbeschluss über die Gebühren in Verwaltungs- und Zivilsachen.

Schaffhausen regelt in Art. 73 Abs. 4 (SHR 210.100) statt des Ansatzes die Zurechnung: «Die Kosten werden von der Erbschaft getragen. Wird der Nachlass nicht angetreten, so werden sie von demjenigen getragen, der die Sicherungsmassnahme respektive das amtliche Inventar verlangt hat.» Basel-Landschaft belastet in § 109 Abs. 2 die Reinigung der Räumlichkeiten der Erbschaft. Gezählt sind nur Bestimmungen, welche die Siegelung oder die Sicherungsmassregeln benennen; die übrigen acht kennen dazu höchstens eine allgemeine Gebührendelegation.

Davon zu trennen ist die Rechnung für eine hoheitliche Türöffnung: Sie läuft über kantonales Polizei- und Gebührenrecht und ist im Eintrag zu den Kosten der Türöffnung durch Polizei oder Feuerwehr ausgeführt.

Wie weit diese Angaben reichen

Geprüft sind zwölf Kantone: BE, SO, BS, BL, ZG, GR, LU, SG, TG, SH, AR und OW. Vierzehn Kantone sind nicht geprüft. Für Zürich, Schwyz, Neuenburg, Tessin, Waadt und Jura war der Volltext am Stichtag über die verwendete Schnittstelle nicht zu beziehen; für Uri, Glarus, Freiburg, Appenzell Innerrhoden, Nidwalden, Wallis, Genf und Aargau ist das Einführungsgesetz in diesem Lauf nicht ausgewertet worden. Aus dem Aargau lässt sich derzeit nichts ableiten: Das dortige Einführungsgesetz (SAR 210.100) wird zwar noch vollständig ausgeliefert, ist aber am 27. Juni 2017 auf den 1. Januar 2018 aufgehoben worden.

Ungeprüft bleibt, wie oft eine Siegelung angeordnet wird; keine der ausgewerteten Quellen sagt es. Die beiden Verordnungen aus Bern und St. Gallen sind inzwischen ausgewertet.

Bleibt die Berechtigung unter den Erben streitig, gehört die Frage vor eine Schlichtungsbehörde oder in eine Rechtsberatung, bevor jemand eine Öffnung veranlasst.