Türersatz ohne Baubewilligung

In der Schweiz

Vier kantonale Baugesetze regeln denselben Vorgang, alle vier frei zu lesen. Gelesen wurden am 4. September 2026 die Volltexte des Solothurner Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1, vom 3. Dezember 1978, aktuelle Version in Kraft seit 1. Oktober 2024), des Raumplanungs- und Baugesetzes Basel-Landschaft (RBG, SGS 400, vom 8. Januar 1998, aktuelle Version in Kraft seit 1. Januar 2024), des Berner Baugesetzes (BauG, BSG 721.0, vom 9. Juni 1985, aktuelle Version in Kraft seit 1. September 2026) und des Aargauer Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG, SAR 713.100, vom 19. Januar 1993, aktuelle Version in Kraft seit 1. Juli 2025), zusammen 611'211 Zeichen reduzierter Erlasstext. Keiner der vier Erlasse ist aufgehoben. Drei der vier ordnen den Stoff gleich: zuerst der Zwang, dann die Strafe. Der Aargau überschreibt sein Kapitel mit «10. Verwaltungszwang und Verwaltungsstrafe», Solothurn seines mit «D. Vollstreckung und Bestrafung», Bern führt «1.7 Baupolizei» vor «1.8 Strafen». Basel-Landschaft kehrt die Folge um: unter «6.5 Gebühren, Strafen und Verwaltungsmassnahmen» steht die Strafnorm des § 136 RBG vor den §§ 137 und 138. Über das Recht der 22 übrigen Kantone entscheidet diese Lektüre nichts.

Die erste Verfügung ist die Baueinstellung

Keiner der vier Erlasse beginnt bei der Busse. Solothurn ordnet unter der Marginalie «b) Einstellung von Bauarbeiten» in § 150 Abs. 1 PBG an: «Bauliche Arbeiten, die ohne oder entgegen der Baubewilligung ausgeführt werden, sind auf Verfügung der Baubehörde unverzüglich einzustellen.» Absatz 2 besteht aus einem einzigen Satz: «Eine solche Verfügung tritt sofort in Kraft.»

Bern verbindet in Art. 46 Abs. 1 BauG zwei Anordnungen: «[…] so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten; sie kann ein Benützungsverbot erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern. Diese Verfügungen sind sofort vollstreckbar.» Basel-Landschaft stellt dieselben Massnahmen in § 137 Abs. 1 RBG unter die Androhung der Ungehorsamsstrafe; Abs. 2 lautet: «Baueinstellungen und Benutzungsverbote sind sofort vollstreckbar.»

Der Aargau fasst alles in einen Satz. § 159 Abs. 1 BauG lautet: «Wird durch die Errichtung von Bauten oder Anlagen ohne Bewilligung, unter Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, so können die Einstellung der Arbeiten, die Einreichung eines Baugesuches sowie die Herstellung des rechtmässigen Zustandes, insbesondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen Bauten oder Anlagen angeordnet werden.» Die Einreichung eines Baugesuches steht dort zwischen zwei Zwangsmassnahmen.

Was ein nachträgliches Baugesuch bewirkt

Bern regelt diesen Punkt am ausführlichsten. Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG bestimmt: «Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn der Pflichtige innert 30 Tagen seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreicht.» Derselbe Buchstabe schliesst ihn an einer Stelle: «Ein nachträgliches Baugesuch ist ausgeschlossen, wenn bereits rechtskräftig über das Bauvorhaben entschieden worden ist.» Bst. d sagt, was bei Erfolg geschieht: «Bei vollständiger oder teilweiser Bewilligung des Bauvorhabens fällt die Wiederherstellungsverfügung im entsprechenden Umfang dahin.»

Basel-Landschaft schreibt die umgekehrte Reihenfolge auf. § 137 Abs. 3 RBG lautet: «Falls eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann, wird unter Ansetzung einer angemessenen Frist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes angeordnet.» Die Wiederherstellung folgt dort erst auf eine verweigerte Bewilligung. Solothurn setzt in § 151 Abs. 1 PBG nur die Frist: «Stellt die Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand fest, setzt sie zu dessen Beseitigung eine angemessene Frist.»

Wen der Bussenartikel nennt

Solothurn zählt in § 153 Abs. 1 PBG auf: «Wer vorsätzlich oder fahrlässig als Grundeigentümer, Bauherr oder sonstwie Berechtigter, als Projektverfasser, Unternehmer, Bauleiter oder als Verantwortlicher für die Ausführung von Arbeiten die Bauvorschriften oder gestützt darauf erlassene Einzelverfügungen verletzt, wird mit Haft oder Busse bestraft.» Der Aargau formuliert in § 160 Abs. 2 BauG kürzer: «Strafbar ist die vorsätzliche oder fahrlässige Widerhandlung, begangen durch Bauherren, Eigentümer, sonstige Berechtigte, Projektverfasser, Unternehmer und Bauleiter.» Bern beginnt Art. 50 Abs. 1 BauG mit den Worten «Wer als Verantwortlicher, insbesondere als Bauherr, Architekt, Ingenieur, Bauleiter oder Bauunternehmer, ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Missachtung von Bedingungen, Auflagen oder Vorschriften ausführt oder ausführen lässt […]»; die Busse reicht nach demselben Absatz bis 40'000 Franken.

Basel-Landschaft führt keinen solchen Katalog. § 136 Abs. 1 RBG lautet: «Wer vorsätzlich oder fahrlässig gegen dieses Gesetz oder die sich darauf stützenden Erlasse und vollstreckbaren Verfügungen des Kantons und der Gemeinden verstösst, wird mit Busse bestraft.» Über die Wendung «Wer […] verstösst» erfasst er dieselben Personen, ohne sie zu benennen. Durchsucht wurden am 4. September 2026 die vier reduzierten Erlasstexte, zusammen 611'211 Zeichen, nach der Zeichenfolge «unternehmer» ohne Rücksicht auf Gross- und Kleinschreibung und ohne Wortgrenze: Solothurn 1 Treffer, Aargau 1, Bern 1 (dort in «Bauunternehmer»), Basel-Landschaft 0.

Wenn eine Firma gebaut hat

Zwei der vier Erlasse sagen ausdrücklich und verschieden, was bei einer Arbeit im Betrieb einer Gesellschaft gilt. Der Aargau verschiebt die Strafbarkeit auf die Handelnden. § 160 Abs. 4 BauG lautet: «An Stelle einer juristischen Person oder einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft sind die natürlichen Personen strafbar, die für sie gehandelt haben oder hätten handeln sollen.» Lassen sie sich nicht ermitteln, greift der zweite Satz: «Können diese nicht ohne unverhältnismässigen Untersuchungsaufwand festgestellt werden, wird die juristische Person oder die Gesellschaft zur Bezahlung der Busse verurteilt.»

Bern lässt beide nebeneinander stehen. Art. 52 Abs. 1 BauG bestimmt: «Ist die strafbare Handlung im Geschäftsbetrieb einer juristischen Person oder einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft begangen worden, so haftet diese solidarisch für Busse, einzuziehende Gewinne, Gebühren und Kosten.» Die eine stellt sie hinter die natürliche Person, die andere neben sie.

Drei Verjährungsfristen, und eine vierte Frist daneben

Solothurn schreibt in § 153 Abs. 2 PBG: «Die Strafverfolgung verjährt nach 3 Jahren.» Der Aargau schreibt in § 160 Abs. 5 BauG: «Die Verfolgungsverjährung beträgt 5 Jahre.» Bern gibt der Frist einen eigenen Artikel mit der Überschrift «Verjährung»; Art. 51 BauG besteht aus dem Satz «Widerhandlungen gemäss Artikel 50 verjähren nach sieben Jahren.» Basel-Landschaft nennt in § 136 RBG keine Frist. Dieselbe Tat ist damit je nach Standort des Gebäudes nach drei, fünf oder sieben Jahren nicht mehr zu verfolgen.

Daneben läuft in Bern eine zweite Fünfjahresfrist für etwas ganz anderes. Art. 46 Abs. 3 BauG lautet: «Nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern.» Diese Frist beendet die Strafverfolgung nicht, sondern setzt die Wiederherstellung unter eine zusätzliche Bedingung, und sie beginnt nicht mit der Tat, sondern mit der Erkennbarkeit der Rechtswidrigkeit.

Warum die Kosten am Grundstück hängen bleiben

Art. 47 Abs. 1 BauG Bern lautet: «Rechtskräftig verfügte Massnahmen, die der Pflichtige innerhalb der angesetzten Frist nicht oder nicht vorschriftsgemäss ausführt, lässt die Baupolizeibehörde auf seine Kosten durch Dritte vornehmen.» Basel-Landschaft ordnet dieselbe Ersatzvornahme in § 138 Abs. 3 RBG an.

Der Satz, der über die beteiligten Personen hinausgeht, steht in § 138 Abs. 4 RBG: «Für die entstehenden Kosten steht dem Kanton bzw. der Gemeinde ohne Eintragung im Grundbuch ein gesetzliches Pfandrecht an der Liegenschaft zu, das allen anderen Pfandrechten vorgeht.» Bern sichert die Forderung in Art. 47 Abs. 2 BauG ebenfalls mit einem gesetzlichen Grundpfandrecht zugunsten der Gemeinde. Die Kosten sind damit nach dem Wortlaut ein Recht am Grundstück, nicht bloss eine Forderung gegen eine Person.

Eine Strafart, die im Erlass steht und im Strafgesetzbuch nicht mehr

Der Solothurner Bussenartikel nennt zwei Strafarten. § 153 Abs. 1 PBG endet mit den Worten «wird mit Haft oder Busse bestraft». Im geltenden Strafgesetzbuch ist die Haft keine Strafart mehr: Die Artikel 34 bis 41 StGB führen die Geldstrafe und die Freiheitsstrafe, und die Zeichenfolge «Haft» mit Wortgrenze steht im ganzen Erlass an drei Stellen, zweimal für die Untersuchungshaft und einmal in Art. 333 Abs. 3.

Der Paragraf ist alt und unverändert. Die beiden Änderungstabellen des Planungs- und Baugesetzes von 1978 führen zusammen 362 Zeilen mit einem Paragrafenkopf, und darin springt die Zählung von § 147 unmittelbar auf § 155. Für die §§ 148 bis 154 verzeichnet keine von beiden eine Änderung, und § 153 trägt auch keine Änderungsmarke. Art. 50 BauG Bern trägt sie in allen vier Absätzen, per 1. April 2017.

Was daraus folgt, sagt keiner der beiden Erlasse. Art. 333 Abs. 1 StGB bezieht die allgemeinen Bestimmungen auf Taten, «die in andern Bundesgesetzen mit Strafe bedroht sind», und Abs. 3 knüpft an die Wendung «Haft oder Busse» eine Folge für ebendiese Bundesgesetze. Ein kantonales Baugesetz ist kein Bundesgesetz, und für das kantonale Übertretungsstrafrecht hält Art. 335 Abs. 1 StGB fest: «Den Kantonen bleibt die Gesetzgebung über das Übertretungsstrafrecht insoweit vorbehalten, als es nicht Gegenstand der Bundesgesetzgebung ist.» Dieser Eintrag stellt die Spannung fest und löst sie nicht auf.

Was dieser Eintrag offenlässt

Ob ein bestimmter Türersatz überhaupt bewilligungspflichtig war, richtet sich nach dem Ausnahmekatalog des Standortkantons; der Eintrag zur Bewilligungspflicht beim Türersatz behandelt ihn für Solothurn, Basel-Landschaft und Bern, für den Aargau nicht. Die Einordnung eines einzelnen Vorhabens nimmt die Baubehörde vor.

Neben der Baubewilligung laufen andere Erlaubnisse, und keine ersetzt die andere. Für den festen elektrischen Anschluss eines Türöffners verlangt Art. 6 der Niederspannungs-Installationsverordnung eine Bewilligung einer Bundesstelle, mit eigenen Straffolgen aus Art. 42 NIV. In einer Mietwohnung verlangt Art. 260a Abs. 1 OR die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft; was ohne sie geschieht, ist eine mietrechtliche Frage.

Gebühren, Beschwerdefristen und die Praxis der Baubehörden sind hier nicht erhoben worden, ebenso wenig das Recht der 22 übrigen Kantone. Auskunft über ein bestimmtes Gebäude erteilt die Bauverwaltung der Gemeinde. Bleibt eine Rechtsfrage strittig, gehört sie vor eine Rechtsberatung oder vor die zuständige Rechtsmittelinstanz, für mietrechtliche Punkte vor die kantonale Schlichtungsbehörde.