Aufgebrochene Tür in der Mietwohnung

In der Schweiz

Geprüft ist für diesen Eintrag das Obligationenrecht, SR 220, im Stand vom 1. Januar 2026, aus der lokalen Volltextkopie von 1 021 712 Byte. Acht Artikel tragen die Frage, sieben davon aus dem Obligationenrecht und einer aus dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch. Die schweizerische Kette beginnt bei Art. 256 Abs. 1 OR, der die Vermieterschaft verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und «in demselben zu erhalten». Die aufgebrochene Wohnungstür ist Teil dieser Sache, und ihre Beschädigung ist ein Mangel. Was der Mieter selbst zu tragen hat, grenzt Art. 259 OR ab: kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten. Ein aufgesprengter Rahmen gehört nicht dazu. Art. 257g Abs. 1 OR verlangt vom Mieter die Meldung, Art. 259a Abs. 1 OR zählt die vier Rechte auf, die ihm zustehen, darunter an erster Stelle die Beseitigung des Mangels durch die Vermieterschaft, und Art. 259e OR gibt Schadenersatz, sofern sich die Vermieterschaft nicht entlastet. Erst danach steht die Frage, wer in der Nacht handeln darf und auf wessen Rechnung. Sie beantwortet nicht dieselbe Norm, die den Anspruch begründet.

Der Wortlaut von Art. 259b OR und die Falle darin

Ratgebertexte fassen die Lage in einem Satz zusammen: Der Einbruch sei ein Mangel der Mietsache, und für die Reparatur habe die Vermieterschaft aufzukommen. Der Satz trifft zu, nur nennt er die Norm nicht, aus der er folgt. Sie steht in Art. 256 Abs. 1 OR, und sie enthält zwei Pflichten in einem Satz: die Übergabe in tauglichem Zustand und die Erhaltung in eben diesem Zustand über die ganze Mietdauer. Die zweite dieser beiden Pflichten trägt den Anspruch auf Instandstellung der aufgebrochenen Tür.

Die Norm, die im Mietrecht die Ersatzvornahme regelt, beginnt mit einem Vordersatz, der zwei Voraussetzungen setzt. Art. 259b OR lautet einleitend: «Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter:». Beide Bedingungen fehlen in der Nacht nach einem Einbruch. Die Vermieterschaft weiss von nichts, und eine Frist, die abgelaufen sein könnte, hat noch niemand gesetzt.

Danach teilt die Bestimmung nach der Schwere des Mangels. Nach Bst. a kann der Mieter «fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt oder wenn der Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert». Nach Bst. b kann er «auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen, wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt».

Damit steht die Ersatzvornahme dem leichteren Fall offen und nicht dem schweren. Eine Wohnungstür, die sich nach dem Aufbruch nicht mehr verschliessen lässt, schliesst den vorausgesetzten Gebrauch nicht aus, beeinträchtigt ihn aber erheblich; die Einordnung unter Bst. a nimmt der vorliegende Eintrag vor, denn der Wortlaut gibt mit der erheblichen Beeinträchtigung das Kriterium her und trifft die Zuordnung eines einzelnen Schadensbildes nicht selbst. Eine Sicherung auf Kosten der Vermieterschaft greift damit zu derjenigen Rechtsfolge, die das Gesetz für diesen Schweregrad gerade nicht vorsieht.

Dieser Befund, gestützt auf acht im Wortlaut gelesene Gesetzesartikel und auf zwei einzeln geöffnete Fehltreffer der Entscheidsuche, beruht allein auf dem Erlasstext und nicht auf einer gerichtlichen Auslegung. Er gilt mit zunehmender Beeinträchtigung der Tauglichkeit: Wo die Tür nach dem Aufbruchversuch klemmt, aber noch abschliesst, bleibt Bst. b im Spiel, und dort ist die Ersatzvornahme der vom Gesetz vorgesehene Weg.

Zwei Meldungen, zwei Rechtsverhältnisse

Bevor über Kosten gestritten wird, verlangt das Mietrecht eine Mitteilung. Art. 257g Abs. 1 OR verpflichtet den Mieter, Mängel, die er nicht selbst zu beseitigen hat, der Vermieterschaft zu melden; unterbleibt die Meldung, haftet er nach Abs. 2 für den daraus entstehenden Schaden. Diese Meldung ist zugleich das, was den Vordersatz von Art. 259b OR überhaupt erst in Gang setzt, denn sie verschafft der Vermieterschaft die Kenntnis, an welche die Norm anknüpft.

Was der Mieter danach verlangen kann, zählt Art. 259a Abs. 1 OR abschliessend auf: Beseitigung des Mangels, verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses, Schadenersatz und Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten. Alle vier Rechte richten sich an die Vermieterschaft. Ein Recht, selbst zu handeln und die Kosten weiterzugeben, steht nicht darunter; es folgt erst aus Art. 259b OR und damit unter dessen Voraussetzungen.

Daneben, und davon unabhängig, steht die Meldung an den Versicherer nach Art. 38 Abs. 1 VVG. Sie betrifft ein anderes Rechtsverhältnis, hat einen anderen Adressaten und andere Folgen; was das Versicherungsvertragsgesetz nach einem Einbruch verlangt, steht im Eintrag zu den Pflichten aus dem VVG am Normwortlaut und wird hier nicht wiederholt.

Der Unterschied ist praktisch und nicht bloss systematisch. Gegenüber der Vermieterschaft geht es um die Instandstellung der Mietsache, gegenüber dem Versicherer um die Entschädigung eines Schadens. Derselbe Handgriff in derselben Nacht wird in beiden Verhältnissen nach verschiedenen Massstäben beurteilt, und eine Zusage aus dem einen Verhältnis sagt über das andere nichts.

Was 795 447 durchsuchbare Entscheide dazu hergeben

Am 3. September 2026 wurde der Bestand von entscheidsuche.ch selbst gemessen: 795 447 Entscheide, mit exakter Relation. Die Verbindung von «Notsicherung» und «Mietsache» ergibt darin null Treffer. Zum Aufbruchschaden an der Wohnungstür und der Sicherung in der Nacht ist damit keine publizierte schweizerische Entscheidung auffindbar.

Die Abfrage nach «Art. 259b» zusammen mit «Einbruch» meldet zwei Treffer, und beide wurden einzeln geöffnet. Der erste ist ein Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Zivilkammer, ZF 05 74 vom 14. Februar 2006, und dort geht es um Stockwerkeigentum; das Wort steht in der Wendung «Einbruch in die institutionelle Struktur des Stockwerkeigentums». Der zweite ist ein Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Zürich, MJ220002-L vom 15. Dezember 2022, zur Mietzinsminderung wegen der Corona-Massnahmen; dort steht «Einbruch im Tourismusbereich». Zwei Treffer, zweimal das Suchwort im übertragenen Sinn, kein Fall der hier behandelten Art.

Der zweite Entscheid zeigt nebenbei, dass die Ablage des Suchdienstes den Spruchkörper nicht benennt: Die Datei liegt unter dem Pfad des Zürcher Obergerichts, während der Katalogtitel und die Zuständigkeitserwägung des Entscheids selbst das Mietgericht des Bezirkes Zürich ausweisen.

Eine dritte Messung betrifft die Schreibweise statt der Sache, und sie ist der Grund, warum die beiden Zahlen oben überhaupt belastbar sind. Der Erlass zitiert seine Aufzählungsbuchstaben mit «Bst.», führt sie im Artikeltext selbst jedoch ohne diesen Zusatz, und die Gerichte zitieren sie mit «lit.». Die Phrase «Art. 259b lit. b OR» ergibt im selben Bestand 25 Treffer, die Phrase «Art. 259b Bst. b OR» keinen einzigen. Eine Suche in der Schreibweise des Gesetzes liefert an dieser Stelle einen Suchfehler und keine Rechtslage.

Wer die Rechnung der Notsicherung trägt

Wenn das Mängelrecht die Ersatzvornahme für den schweren Fall nicht hergibt, bleibt die Frage nach der Rechnung offen. Das Gesetz beantwortet sie an einer anderen Stelle, im Vierzehnten Titel des Obligationenrechts. Art. 422 Abs. 1 OR gibt derjenigen Person, die ein fremdes Geschäft besorgt, Ersatz ihrer «Verwendungen», sofern die Übernahme im Interesse der anderen Seite geboten war. Wie diese Norm im Verhältnis zweier Privatpersonen wirkt und weshalb der beigezogene Betrieb nicht in diesen Titel gehört, führt der Eintrag zur Türöffnung ohne Auftrag am Wortlaut aus.

Im Mietverhältnis liegt die Übernahme näher als im Nachbarfall, weil die Instandstellung nach Art. 256 Abs. 1 OR ohnehin der Vermieterschaft obliegt: Die Sicherung der aufgebrochenen Tür in der Nacht besorgt der Sache nach deren Geschäft. Ob die Übernahme im Einzelfall geboten war, entscheidet sich an den Umständen und nicht an dieser Bestimmung, und wie gezeigt gibt es dazu keine publizierte Entscheidung.

Ein zweiter Weg führt über Art. 259e OR, der dem Mieter Ersatz des Schadens gibt, den er durch den Mangel erlitten hat, sofern sich die Vermieterschaft nicht vom Verschulden entlastet. Beide Wege setzen dort an, wo Art. 259b Bst. b OR nicht mehr trägt, und beide sind Ansprüche auf Geld, nicht Erlaubnisse zum Handeln.

Wiedergegeben ist hier der Wortlaut der genannten Bestimmungen. Ob im konkreten Fall ein Anspruch besteht, klärt im Zweifel die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen oder eine Rechtsberatung, und zwar besser vor der Bestellung als nach der Rechnung. Was am Ende zur Debatte steht, ist die Auslage, die der Mieter der Vermieterschaft anrechnen kann.